С 1 октября «Семейная ипотека» — программа, на которую в этом году приходится около половины всех жилищных кредитов в стране, — перестает быть единой. Ставка теперь зависит от числа детей и региона, а льгота действует не дольше 15 лет.

Параметры, утвержденные Минфином, распространяются на договоры, заключенные с 1 октября. В большинстве регионов семья с одним ребенком получит кредит под 10% с лимитом 6 млн руб., с двумя детьми — под 8% и до 8 млн, с тремя — под 6% и до 10 млн, с четырьмя — под 4%, с пятью и более — под 2% (лимит в обоих случаях 10 млн). В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях вся шкала сдвинута вверх ровно на 2 процентных пункта — от 12% для семьи с одним ребенком до 4% для семьи с пятью детьми. Лимиты в столичных регионах — 12 млн для одного ребенка, 15 млн для двух и 18 млн для трех и более.

Ключевых изменений три.

1. Льготная ставка субсидируется не более 15 лет, тогда как прежде 6% действовали на весь срок кредита. 

2. Во всех категориях хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет на момент подписания договора: семья с двумя-тремя школьниками без малыша, которая по прежним правилам имела право на льготу, из программы выпадает.

3. При рождении следующего ребенка ставку можно будет пересчитать вниз. Эта поправка призвана как раз служить стимулом к рождению. Кредиты на строительство частного дома остаются под 6% независимо от региона и числа детей. Это, в свою очередь, стимулирует индивидуальное строительство, согласно логике «свой дом – больше простора и больше детей». Сама программа продлена до конца 2030 года.

Что произойдет со ставкой после пятнадцатого года, Минфин пока не раскрывает. В ходе прежних обсуждений речь шла о переходе на уровень «ключевая ставка плюс 2 п.п.».

Возьмем типичную покупку в регионе: кредит 6 млн руб. на 30 лет. Это и средний чек по программе (5,9 млн руб. в августе, по данным «Домклика»), и новый потолок для семьи с одним ребенком. Сегодня под 6% такой кредит обходится в 36 тыс. руб. в месяц — одинаково для всех семей. Для наглядности сумму кредита оставим одинаковой, чтобы было видно, как меняется платеж только из-за ставки. Семья с одним ребенком после 1 октября получит этот кредит под 10% и будет платить около 53 тыс. руб. в месяц — на 17 тыс. больше. Чтобы банк одобрил такой кредит, семейный доход должен быть не ниже 105 тыс. руб. в месяц вместо нынешних 72 тыс. Семья с двумя детьми под 8% будет платить 44 тыс. руб. — на 8 тыс. больше, чем сейчас.

Семья с четырьмя детьми под 4% будет платить 29 тыс. руб. — на 7 тыс. меньше. Но этот выигрыш действует только 15 лет. Потом льгота заканчивается, и если ставка вырастет, например, до 12%, платёж поднимется примерно до 46 тыс. В итоге за весь срок многодетная семья отдаст банку почти столько же, сколько по старым правилам. Для нее реформа не удешевляет жилье, а переносит нагрузку с первых лет на последние.

В Москве и Петербурге разрыв заметнее. Кредит 12 млн руб. на 30 лет сегодня стоит 72 тыс. руб. в месяц. Семье с одним ребенком под 12% придется платить 123 тыс., на 51 тыс. больше, семье с двумя детьми под 10% - 105 тыс. Семья с четырьмя детьми под 6% первые 15 лет будет платить столько же, сколько сейчас. Столичные семьи с двумя и более детьми, правда, получают более высокие лимиты — 15–18 млн руб., что важно при московских ценах.

Если же семья захочет уложить весь кредит в 15 лет льготы, платежи вырастут еще сильнее: максимальные ежемесячные платежи по новым кредитам для малодетных семей увеличатся на 85–139%.

Однако надо учесть, что программа все равно остается льготной: по нынешней рыночной ставке около 18% тот же кредит в 6 млн обошелся бы в 90 тыс. руб. в месяц. Меняется сумма доплаты из бюджета. Государство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой (14%) и льготной. Для семьи с одним ребенком эта разница сокращается с 8 до 4 п.п. в регионах и до 2 п.п. в столицах.

С момента запуска в 2018 году по «Семейной ипотеке» выдано почти 11 трлн руб., жилищные условия улучшили более 2 млн семей. В 2026 году ее доля в выдачах снизилась с более чем 70% до 50–55%. Во многом потому, что со снижением ключевой ставки подешевели рыночные программы. Но в абсолютных цифрах программа по-прежнему растет: в августе по ней выдано 182 млрд руб. (+18% к июлю), а за девять месяцев, с учетом прогноза на сентябрь, выдачи достигнут 1,4 трлн руб. — на 17,8% больше, чем годом ранее. Сентябрь станет третьим пиком за год (после января и июня): семьи спешат успеть до новых правил. Правительство уже добавило на субсидирование программы 66 млрд руб.

Более 75% выдач приходится на новостройки, почти половина сделок (47,8%) — однокомнатные квартиры с медианной стоимостью 6,1 млн руб. Именно этот продукт — «однушка» для молодой семьи с первым ребенком — теряет дешевое финансирование. Аналитики ожидают сокращения выдач по программе на 20–50%, застройщики — снижения продаж через нее примерно на 30%. Но возможно, девелоперы вернутся к рассрочкам и субсидированию ставок за свой счет. Чтобы продать уже построенное.

Часть спроса перетечет в ИЖС, где 6% сохраняются для всех. Столичный рынок пострадает меньше: повышенные лимиты до 15–18 млн для семей с двумя и более детьми частично компенсируют рост ставок. Но для столичной семьи с одним ребенком ставка 12% при снижении ключевой до 10–11% окажется почти рыночной — и льгота для этой категории фактически сойдет на нет.

Повысит ли это рождаемость? Не факт. Программа льготной ипотеки для семей действует с 2018 года, и все эти годы рождаемость снижалась.

Логика Минфина понятна: субсидию стоит направлять туда, где выше эффект, чтобы подталкивать к рождению третьего и следующих детей, а не к семьям, которые завели бы первого ребенка в любом случае. Механизм пересчета ставки после рождения действительно создает ощутимый стимул: для семьи с двумя детьми и кредитом 8 млн третий ребенок означает снижение ставки с 8 до 6% и экономию около 10 тыс. руб. в месяц на оставшийся срок льготы.

С другой стороны, отсутствие своего жилья – это ограничение прежде всего для первого и второго ребенка: семьи, не решившие квартирный вопрос, откладывают рождения. Реформа делает дороже именно первый шаг. Опыт материнского капитала, введенного в 2007 году, показал, что финансовые стимулы в России заметнее сдвигают календарь рождений, чем итоговое число детей в семье. Скорее всего, так будет и здесь: отдельные семьи ускорят рождение третьего ребенка ради пересчета ставки, но это не компенсирует тех, кто отложит первого из-за невозможности купить жилье. Суммарный эффект для рождаемости, по всей видимости, окажется близким к нулю.

Однако новые меры - и это важно – будут способствовать охлаждению рынка жилья, тогда как за годы льготой ипотеки (особенно массовой), которая работала как субсидия застройщикам, цены на новостройки разогнались намного быстрее инфляции (увеличившись примерно в два раза). К тому же даже сейчас семья с одним ребенком по-прежнему получит кредит на 8 п.п. дешевле рынка. А по мере снижения ключевой ставки снизятся проценты и по рыночной ипотеке. Возможно, тогда смысл в семейной попросту пропадет. И многодетным придумают иные формы поддержки.