Quando si affitta un immobile in condominio, le spese sono spesso argomento di discussione: bollette, manutenzioni, servizi comuni, interventi urgenti. Molti proprietari spesso anticipano i costi che spettano agli inquilini i quali non sempre provvedono a corrispondere quanto dovuto.

La buona notizia è che le spese a carico del conduttore, qualora vengano pagate dal proprietario, potranno essere da lui recuperate.

In questo articolo vedremo chi è obbligato a pagare le spese nei confronti del condominio, quali oneri gravano sull’inquilino e quando scatta il diritto di rivalsa a favore del proprietario nei confronti del conduttore che non ha adempiuto.

A chi spetta il pagamento delle spese condominiali in caso di affitto

La gestione delle spese condominiali rappresenta una delle questioni più complesse da affrontare, spesso fonte di frequenti contenziosi davanti al Tribunale. La corretta individuazione del soggetto tenuto al pagamento richiede un rigoroso esame della normativa di riferimento.

La prima regola da tener presente è semplice ed è la seguente: nei confronti del condominio risponde sempre e solo il proprietario. Le spese condominiali sono infatti obbligazioni propter rem, cioè obblighi che nascono dalla titolarità sull’immobile. Non importa che l’appartamento sia affittato, né quali accordi siano stati presi con l’inquilino: verso l’amministratore, l’unico soggetto obbligato è il proprietario.

Le obbligazioni propter rem sono legate al proprietario dell’immobile anche in caso di circolazione del bene. Dunque, l’obbligo di contribuire alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni e servizi condominiali è in capo al titolare del bene situato nello stabile condominiale.

Il proprietario è dunque l’unico soggetto obbligato al pagamento nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore dello stabile, anche quando l’immobile sia stato concesso in affitto. L’inquilino è un estraneo rispetto al condominio e l’amministratore non può rivolgersi direttamente a lui, nemmeno quando si tratta di costi che, per legge o contratto, spettano al conduttore.

Il rapporto tra amministratore e proprietario resta autonomo rispetto al contratto di locazione: ciò che l’inquilino deve al proprietario è un tema diverso, regolato da norme specifiche e da pattuizioni interne tra le parti.

Poiché la fattispecie delineata è piuttosto frequente, più volte la giurisprudenza si è espressa sul tema. Si cita a tal fine la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4606 del 14 luglio 1988, e successivamente con la sentenza n. 246 del 12 gennaio 1994 a sostegno dell’impostazione sopra esposta.

Quali spese sono dovute dall’inquilino

Il contratto di locazione, da tenere distinto rispetto al rapporto condominio proprietario, ha natura personale e deriva da norme speciali come la Legge 392/1978. Le pattuizioni in esso previste hanno valore esclusivamente tra le parti e non dunque nei confronti del condominio. Non possono modificare in alcun modo quanto disposto dalla legge in tema di condominio né creare un rapporto diretto tra amministratore e inquilino.

Per capire quali sono le spese dovute dall’inquilino è necessario chiarire la differenza tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Per fare degli esempi pratici le spese ordinarie sono quelle di manutenzione periodica, di pulizia scale e aree comuni o quelle legate ai consumi.

Sono spese di manutenzione straordinaria ad esempio il rifacimento facciata o tetto, la sostituzione caldaia centralizzata, interventi di consolidamento statico o installazione nuovi impianti.

L’articolo 1576 codice civile, in tema di locazione, afferma che il proprietario dovrà provvedere a pagare tutte le spese di riparazione che non sono di piccola manutenzione. Questo principio si integra con quanto stabilito all’articolo 9 della Legge 392/1978 (legge sull’equo canone) che elenca in modo tassativo gli oneri accessori che devono essere sostenuti dall’inquilino, salvo patto contrario. Si tratta di spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Siamo di fronte ad una disciplina inderogabile nelle locazioni abitative: qualsiasi clausola che attribuisca all’inquilino spese di natura straordinaria è nulla, in base a quanto disposto dall’art. 79 della stessa legge. La norma vuole evitare che l’inquilino sia obbligato a sostenere costi che incidono sulla struttura e sulla conservazione dell’immobile ai quali solo il proprietario dell’immobile è tenuto.

Diverso è il quadro nelle locazioni a uso diverso, dove prevale l’autonomia contrattuale. La giurisprudenza ha riconosciuto la piena validità delle clausole che pongono a carico del conduttore anche spese straordinarie, a condizione che vi sia una pattuizione esplicita e chiara e non vengano violate norme di carattere imperativo.

In sintesi, la disciplina distingue nettamente tra obblighi verso il condominio e obblighi interni tra locatore e conduttore: il proprietario è sempre colui che è tenuto al pagamento nei confronti dell’amministratore, ma può recuperare, nei limiti di legge, le spese di carattere ordinario che sono dovute in base alle regole sulla locazione e alle clausole contrattuali.

Mancato pagamento delle spese condominiali

Partiamo dall’ipotesi di mancato pagamento delle spese da parte del proprietario.

La normativa offre al condominio strumenti rapidi ed efficaci.

L’amministratore ha l’obbligo di agire per la riscossione entro sei mesi come stabilito dall’articolo 1129 codice civile. Lo strumento principale è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base al disposto di cui all’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile.

Qualora il proprietario paghi anche la quota di spese in capo all’inquilino, sulla base del contratto di locazione, egli potrà rivalersi nei confronti del conduttore per il recupero degli oneri accessori. Con quali rimedi? Il mancato pagamento degli oneri accessori, se l’importo supera due mensilità del canone, costituisce causa di risoluzione del contratto e legittima il locatore ad avviare un procedimento di sfratto per morosità. Attenzione. L’onere della prova spetta al proprietario locatore: sulla base di quanto asserito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20348/2010 è necessario dimostrare l’avvenuto pagamento al condominio producendo idonea documentazione.

Quali sono i diritti dell’inquilino

Il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Se il locatore non adempie a questo obbligo di trasparenza, il conduttore non può essere considerato in mora.