• BTS daje pełne dopasowanie do potrzeb firmy, ale oznacza wyższe koszty, dłuższy proces realizacji i najczęściej wieloletnie zobowiązanie najemcy.
• Gotowe powierzchnie produkcyjne pozwalają uruchomić działalność nawet w kilka miesięcy, a koszty najmu są zwykle niższe niż w przypadku projektów szytych na miarę.
• REINO IO Logistics oferuje oba rozwiązania: dostępne od zaraz powierzchnie w Poznaniu, Sosnowcu, Łodzi i Bielsku-Białej oraz możliwość realizacji projektu BTS w Piotrkowie Trybunalskim.

Jeszcze kilka lat temu większość firm poszukujących powierzchni magazynowej lub produkcyjnej skupiała się przede wszystkim na dostępnych obiektach. Dziś rynek jest znacznie bardziej dojrzały, a najemcy coraz częściej analizują dwa scenariusze: wynajem gotowej powierzchni i jej adaptację albo realizację inwestycji w formule BTS, czyli budynku projektowanego od podstaw pod konkretne potrzeby użytkownika.

Które rozwiązanie jest bardziej opłacalne? Jakie są różnice w kosztach, czasie realizacji i elastyczności?

BTS dla firm, które wiedzą dokładnie, czego potrzebują

- Wraz z dojrzałością rynku rośnie oczekiwanie na budowę BTS-ów dobrze uszytych pod konkretne potrzeby, szczególnie produkcyjne. To produkt, który, w założeniu, w 100 proc. spełnia oczekiwania użytkownika - podkreśla Daniel Oponowicz, Investment Director w REINO IO Logistics.

Nie chodzi wyłącznie o sam układ budynku. W przypadku BTS najemca może określić praktycznie każdy parametr inwestycji: od mocy przyłączeniowej i specyfikacji technicznej posadzki po rozbudowane zaplecze socjalne, rozwiązania energetyczne czy możliwość przyszłej rozbudowy zakładu.

Co ciekawe, lokalizacja takich obiektów nie zawsze pokrywa się z najbardziej popularnymi rynkami magazynowymi.

BTS-y, z racji swojej unikalności, nie zawsze muszą mieć najlepszą lokalizację. Czasami muszą być umiejscowione tak, aby spełniały wymagania związane z infrastrukturą techniczną czy transportową, jak dostęp do kolei, portów lub lotnisk – wyjaśnia Daniel Oponowicz.

Daniel Oponowicz, Investment Director w REINO IO Logistics. Fot. Arkadiusz Kwiecień / PTWP / PTWP

W praktyce oznacza to, że wiele projektów BTS powstaje poza głównymi hubami logistycznymi, często w lokalizacjach drugorzędnych lub nawet trzeciorzędnych z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych.

Większa funkcjonalność oznacza wyższy koszt

Pełna personalizacja ma jednak swoją cenę. Projekty BTS są wyraźnie droższe od gotowych powierzchni dostępnych na rynku.

- Takie projekty generują wydatki wyższe nawet o 50 proc., a czasami jeszcze więcej niż istniejące powierzchnie produkcyjne czy magazynowe - przyznaje Daniel Oponowicz.

Wyższe koszty wynikają nie tylko z samej budowy, ale także z konieczności uwzględnienia indywidualnych wymagań najemcy. Deweloper musi zaprojektować i zrealizować obiekt odpowiadający konkretnemu procesowi technologicznemu, często z myślą o wieloletnim rozwoju firmy.

Z tego powodu BTS oznacza również długoterminowe zobowiązanie. Standardem są umowy najmu zawierane na ponad 10 lat, a często nawet na 15 lat.

Największym kosztem BTS jest czas

Choć różnice w stawkach czynszu są znaczące, dla wielu firm jeszcze ważniejszy okazuje się czas.

Proces realizacji BTS obejmuje przygotowanie dokumentacji, uzyskanie decyzji administracyjnych, pozwoleń, budowę oraz dostosowanie obiektu do indywidualnych wymagań użytkownika. W efekcie od momentu podjęcia decyzji do rozpoczęcia działalności mija zwykle od 18 do 24 miesięcy.

REINO IO Bielsko Fot. Materiały prasowe / REINO IO Logistics

Nie tyle sama budowa trwa dłużej, co cały proces inwestycyjny. Liczba zmiennych jest po prostu dużo większa niż w przypadku gotowych obiektów - zauważa ekspert.

Dla części przedsiębiorstw taki horyzont czasowy jest akceptowalny. Zwłaszcza jeśli planują wieloletnią obecność w danej lokalizacji i traktują nowy zakład jako strategiczną inwestycję.

Gotowe hale pozwalają działać znacznie szybciej

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja firm, które muszą rozpocząć działalność w ciągu kilku miesięcy. Dla nich atrakcyjniejszym rozwiązaniem okazują się istniejące obiekty produkcyjne lub magazynowe, które można stosunkowo szybko dostosować do własnych potrzeb.

Daniel Oponowicz zwraca uwagę, że nie chodzi tutaj o standardowe hale logistyczne. Adaptacja zwykłego magazynu do funkcji produkcyjnej bywa kosztowna i nie zawsze ekonomicznie uzasadniona. Znacznie większą wartość mają obiekty, które już wcześniej były wykorzystywane przez producentów.

- Dobrym przykładem jest powierzchnia dostępna w parku REINO IO Logistics w Poznaniu, gdzie przez dekadę funkcjonował najemca z branży automotive. Hala została wyposażona w szereg rozwiązań niezbędnych dla produkcji, takich jak zwiększona nośność posadzki, lepsze doświetlenie, wydajniejsze systemy ogrzewania czy rozbudowane zaplecze socjalne dla większej liczby pracowników – mówi Daniel Oponowicz.

Jak zaznacza ekspert, takie powierzchnie są droższe od standardowych magazynów o około 15-25 proc., ale pozwalają bardzo szybko uruchomić procesy produkcyjne.

Sam proces adaptacji jest nieporównywalnie krótszy niż realizacja BTS. Według doświadczeń REINO IO Logistics dostosowanie istniejącej powierzchni produkcyjnej zajmuje średnio około trzech miesięcy.

– Mówimy więc o różnicy rzędu trzech miesięcy wobec nawet 24 miesięcy w przypadku BTS. Dla wielu firm to kluczowy argument – zaznacza Daniel Oponowicz.

REINO IO Sosnowiec Fot. Materiały prasowe / REINO IO Logistics

Coraz więcej zapytań od firm azjatyckich

W ostatnich miesiącach REINO IO Logistics obserwuje również wyraźne ożywienie ze strony inwestorów azjatyckich, przede wszystkim chińskich. Jeszcze niedawno firmy z tego regionu prowadziły głównie działania rozpoznawcze. Dziś zgłaszają się z konkretnymi wymaganiami dotyczącymi parametrów technicznych i lokalizacji.

Co interesujące, w wielu przypadkach nie poszukują one od razu inwestycji BTS.

Widzimy bardzo duży wzrost zapytań o istniejące powierzchnie produkcyjne w funkcjonujących parkach magazynowych. Kryteria poszukiwań są dziś znacznie bardziej sprecyzowane niż jeszcze rok czy dwa lata temu - mówi Daniel Oponowicz.

Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty zlokalizowane w zachodniej części kraju, przede wszystkim w Poznaniu, jednak zapytania pojawiają się w całym portfelu REINO IO Logistics.

Gotowe powierzchnie dostępne od zaraz

Dla firm poszukujących szybkiego startu działalności REINO IO Logistics oferuje obecnie wyspecjalizowane powierzchnie produkcyjne w kilku lokalizacjach. Takie moduły dostępne są m.in. w Poznaniu, Sosnowcu, Łodzi oraz Bielsku-Białej.

To rozwiązanie skierowane do przedsiębiorstw, które potrzebują powierzchni w krótkim czasie i jednocześnie chcą ograniczyć ryzyko związane z wieloletnim procesem inwestycyjnym. Jak podkreśla Daniel Oponowicz, właśnie ten segment rynku jest obecnie szczególnie aktywny.

Mamy kilka lokali, które możemy zaoferować praktycznie niezwłocznie. Dziś bardziej skupiamy się na promocji istniejących obiektów, ponieważ są one dostępne od ręki i odpowiadają na potrzeby firm, które nie mogą czekać dwóch lat na nowy budynek – mówi.

Oto dostępne powierzchnie magazynowe w parkach REINO IO Logistics:

• REINO IO Poznań - 11 466,4 mkw. powierzchni magazynowej i 1172,4 mkw. pod biura: unikalna na rynku Poznańskim przestrzeń produkcyjna, zaprojektowana i w pełni dostosowana do wysoko-energetycznych procesów produkcyjnych, oferując zwiększoną moc przyłączeniową do 5MW, ponadstandardowe doświetlenie oraz wentylację, wzmocnioną posadzkę pod lokalizację maszyn jak i suwnic. Dodatkowo zawiera w pełni dostosowaną pod działalność produkcyjną przestrzeń biurowo-socjalną. Dodatkowym atutem jest m.in. fundament zewnętrzny oraz duże place składowe.
• REINO IO Poznań - 1708 mkw. powierzchni magazynowej i 665 mkw. biur: powierzchnia serwisowo-produkcyjna, zaprojektowana i w pełni dostosowana do pracy stałej w postaci 12.5% oświetlenia świtałem naturalnym, dodatkową strefą laboratoryjno-serwisową oraz warstwą antystatyczną wykonaną na całej powierzchni produkcyjnej.
• REINO IO Sosnowiec - 2862 mkw. powierzchni magazynowej i 285 mkw. biur: przestrzeń logistyczna z dostępem do 3 doków oferująca reprezentacyjną przestrzeń biurowo-socjalną. Jednostka posiada możliwość połączenia z innym modułem.
• REINO IO Bielsko - 8446 mkw powierzchni magazynowej i 300 mkw. pod biura: przestrzeń magazynowa, zaprojektowana i w pełni dostosowana do procesów logistycznych. Posiada zarówno zwiększoną ilość doków oraz dodatkową przestrzeń składową. Lokalizacja modułu umożliwia dostosowanie pod pracę stałą oraz lekką produkcję. Istnieje możliwość dostarczenia do 1.8 MW energii elektrycznej na cele produkcyjne.

Piotrków Trybunalski czeka na BTS-y

Nie oznacza to jednak, że REINO IO Logistics rezygnuje z projektów szytych na miarę. Firma nadal rozwija ofertę BTS, a szczególnie interesującą lokalizacją pozostaje Piotrków Trybunalski.

Teren został przygotowany z dużym wyprzedzeniem. Zrealizowano już szereg działań związanych z procesem predevelopmentu, obejmujących kwestie środowiskowe, planistyczne oraz infrastrukturę energetyczną.

- Dzięki zaawansowaniu prac związanych z przyłączami i decyzjami środowiskowymi mamy nawet do sześciu miesięcy przewagi nad lokalizacjami, które dopiero rozpoczynają te procedury - podkreśla Daniel Oponowicz.

Lokalizacja jest szczególnie atrakcyjna dla firm posiadających niestandardowe wymagania technologiczne lub energetyczne. Dodatkowym atutem są specyficzne zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które umożliwiają realizację przedsięwzięć uciążliwych.  

Co bardziej się opłaca?

Na pytanie o długoterminową opłacalność obu rozwiązań Daniel Oponowicz nie daje jednoznacznej odpowiedzi.

- Wszystko zależy od potrzeb konkretnej firmy, jej planów rozwoju i horyzontu czasowego - zaznacza.

Firmy wybierające BTS zazwyczaj od początku zakładają wieloletnią obecność w danej lokalizacji. Obiekt powstaje z myślą o konkretnym procesie produkcyjnym i często uwzględnia przyszłą ekspansję przedsiębiorstwa.

Z kolei najemcy wybierający gotowe powierzchnie zyskują większą elastyczność i możliwość szybszego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Nie muszą również wiązać się wieloletnimi umowami charakterystycznymi dla projektów BTS.