ВС разъяснил порядок расчета встречных предоставлений при выплате фондом компенсаций

При выплате компенсации дольщикам фонд действует на возмездной основе.

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов по обособленному спору в рамках дела о банкротстве «Ситистрой-Комфорта» и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № А21-14563/2019). Иск касался требования Фонда развития территорий о включении в реестр требований кредиторов должника 32,3 млн руб.

Спор возник после того, как Фонд развития территорий, который изначально планировал достроить объект, изменил способ восстановления прав дольщиков на выплату денежного возмещения. В 2024 году физлицам выплатили около 58,7 млн руб., но в реестре требований участников строительства ранее зафиксировали лишь 5,5 млн руб. — разницу между их требованиями и стоимостью прав застройщика на землю с улучшениями. Фонд потребовал от конкурсного управляющего дополнить реестр на сумму реально выплаченного возмещения, то есть 32,3 млн руб.

ВС указал, что удержание всей суммы банковской гарантии может быть неосновательным обогащением

Суд первой инстанции отказал фонду и указал, что права на земельный участок уже выбыли из конкурсной массы в 2021 году, а право на включение в реестр было реализовано. Апелляция встала на сторону фонда, указав, что выплаченное возмещение подлежит учету при определении соотношения встречных предоставлений. Кассационный суд отменил это решение и отметил, что выплата возмещения — это публично-правовая обязанность фонда, ее нельзя перекладывать на кредиторов застройщика, а расчет нужно вести по модели продажи объекта на торгах.

Верховный суд признал логику нижестоящих судов ошибочной и подчеркнул, что деятельность Фонда развития территорий носит социальный характер и направлена на защиту прав граждан. Фонд при выплате возмещения действует на возмездной основе, потому что взамен денег он приобретает требования участников строительства к недобросовестному застройщику. То, что первоначальный реестр требований был составлен конкурсным управляющим с нарушениями, потому что в нем не был отражен реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилья и уплаченными по договору средствами, не должен негативно сказываться на фонде.

Высшая инстанция опровергла довод кассации о применении модели в том виде, как если бы объект недвижимости продали на торгах для расчета компенсации, потому что этот принцип можно применять к залоговым кредиторам, а не к дольщикам. При изменении способа восстановления прав размер возмещения рассчитывается исходя из текущей рыночной стоимости квадратного метра, что законно увеличивает объем требований, которые переходят к фонду.

Суд указал, что для корректного расчета соотношения встречных предоставлений необходимо установить актуальный совокупный размер требований участников строительства и рыночную стоимость прав застройщика на земельный участок с улучшениями на момент, приближенный к началу выплат.

На главную