Galeria ist wieder pleite. Zum vierten Mal innerhalb von sechs Jahren hat Deutschlands einst größter Warenhauskonzern Insolvenz angemeldet. Mehr als 11.000 Beschäftigte sind betroffen, die 83 verbliebenen Filialen sollen vorerst geöffnet bleiben. Bis Dezember erhalten die Mitarbeiter Insolvenzgeld. Danach ist ihre Zukunft ungewiss. Dabei haben Gläubiger bereits Milliarden abgeschrieben, Beschäftigte auf Gehalt verzichtet und Investoren wiederholt einen Neuanfang versprochen. Warum reicht es trotzdem nicht?

Für die Eigentümer war das ein einträgliches Geschäft. Für den Warenhauskonzern wurden die Mieten zunehmend zur Belastung. Inzwischen fallen die Immobilienpreise, und die Verluste treffen auch jene, die am Geschäft mit den Kaufhäusern verdienen wollten.

Anfang Oktober ging es erneut zum Insolvenzgericht. Das Amtsgericht Düsseldorf bestellte den Insolvenzrechtler Frank Kebekus zum vorläufigen Verwalter. Der Betrieb läuft zunächst weiter. Ob Galeria das Weihnachtsgeschäft übersteht und welche Filialen danach noch geöffnet sein werden, ist offen.

Er wirft der Geschäftsführung vor, den Umbau des Konzerns nicht schnell genug vorangetrieben zu haben. Klingt nicht sonderlich glaubhaft: Denn die Investoren um Beetz tragen seit mehr als zwei Jahren selbst die Verantwortung für die strategische Ausrichtung.

Nach Angaben des Handelsforschungsinstituts EHI sank der Marktanteil der Warenhäuser und vergleichbarer Handelsformate seit 2020 von 4,2 auf zuletzt 1,2 Prozent. Die Gewerkschaft Verdi macht auch die Unternehmensführung verantwortlich. „Haarsträubende Managementfehler haben zu dieser Entwicklung geführt“, kritisiert die für den Handel zuständige Gewerkschafterin Silke Zimmer.

Für die Beschäftigten ist die Insolvenzserie besonders bitter. Bereits seit 2019 verzichteten sie im Rahmen eines Notlagentarifvertrags auf Teile ihrer Ansprüche. Nils Reinhardt, Betriebsratsvorsitzender einer Galeria-Filiale, berichtete noch während der Insolvenz 2024 von neuer Aufbruchstimmung, obwohl das Personal bereits deutlich reduziert worden war. Die Mitarbeiter haben ihren Beitrag zur Rettung geleistet. Genützt hat es wenig.

Wie schnell solche Bewertungen jedoch ins Rutschen geraten können, zeigt Hannover. Dort wurde eine ehemalige Galeria-Kaufhof-Immobilie im September 2023 laut der Immobilien Zeitung noch mit 171,4 Millionen Euro bewertet. Ein halbes Jahr später kam ein Gutachten nur noch auf 124 Millionen Euro. Die Differenz beträgt 47,4 Millionen Euro, knapp 28 Prozent. Der Standort hatte sich nicht verändert. Wohl aber die wirtschaftlichen Aussichten. Wenn ein Kaufhaus als Mieter ausfällt, sinken die erwarteten Einnahmen. Zugleich kostet es viel Geld, die großen Gebäude für andere Nutzungen umzubauen.

Später waren an dem Immobiliengeschäft unter anderem auch Gesellschaften aus dem Umfeld der Deutschen Bank beteiligt. Karstadt hatte damit einen großen Teil seines Immobilienvermögens abgegeben und musste fortan Miete bezahlen. Die Eigentümer profitierten von den Einnahmen. Der Händler musste sie erwirtschaften, während sein Geschäft immer schlechter lief. Niedrigere Mieten hätten die Warenhäuser entlastet, zugleich aber die Rendite und möglicherweise die Bewertungen der Immobilien geschmälert.

Bereits für das Geschäftsjahr 2022 musste Signa Prime ihre Immobilien um rund eine Milliarde Euro abwerten. Die Gesellschaft schrieb einen Milliardenverlust. Gleichzeitig standen laut Jahresbericht Verbindlichkeiten von fast 10,8 Milliarden Euro in den Büchern. Das Verhältnis zwischen Schulden und Immobilienwerten wurde zunehmend gefährlich.

Der berichtete Kaufpreis lag bei rund einer Milliarde Euro. Der Verkaufspreis blieb damit rechnerisch ein Drittel unter der vorherigen Bewertung. Ende 2023 brach Benkos Firmenimperium zusammen. Die für Galeria zugesagten Sanierungsmittel standen nicht mehr wie geplant zur Verfügung. Im Januar 2024 musste die Warenhauskette erneut Insolvenz anmelden.

Bislang konnten die Eigentümer davon ausgehen, dass der Warenhausbetrieb trotz wiederholter Insolvenzen weiterging. Mietverträge wurden angepasst, Gläubiger verzichteten auf Forderungen, neue Investoren versprachen die Sanierung. Solange die Filialen geöffnet blieben, gab es zumindest die Aussicht auf künftige Mieteinnahmen.

Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien nicht wie Aktien täglich gehandelt werden. Ihr Wert wird von Gutachtern ermittelt. Dabei spielen die erwarteten Mieteinnahmen, das Leerstandsrisiko und die Renditen vergleichbarer Objekte eine wichtige Rolle. Fehlen aktuelle Verkaufspreise, hängt viel von diesen Annahmen ab. Mit jeder neuen Insolvenz wird es schwieriger, optimistische Erwartungen zu begründen.

Für Immobilienfonds können niedrigere Gebäudewerte sinkende Anteilspreise bedeuten. Banken müssen prüfen, ob ihre Kredite noch ausreichend besichert sind und ob zusätzliche Risikovorsorge notwendig wird. Eine Abwertung führt zwar nicht automatisch zu einem Kreditausfall. Sie kann aber die Finanzierung der Eigentümer erheblich erschweren.

Ob die vierte Galeria-Insolvenz nun eine breitere Abwertungswelle auslöst, hängt vor allem davon ab, wie viele Filialen schließen und welche Mieten sich für die Gebäude anschließend noch erzielen lassen. Für die Eigentümer könnte die nächste Bewertung dramatisch ausfallen.

Der geplante Neubau wird inzwischen auf rund 90 Millionen Euro geschätzt. Hinzu kommen die finanziellen Belastungen durch Grundstückskauf und Rückbau. Für die öffentliche Hand ist das eine gewaltige Rechnung. Und sie wird umso größer, je mehr die ursprünglichen Besitzer an der Ausgangs-Bewertung der Immobilien hängen.