В Управлении Росреестра по Республике Башкортостан прошел брифинг, посвященный безопасности сделок с недвижимостью и защите имущественных прав граждан. Заместитель руководителя ведомства Александра Жданова разобрала две главные мошеннические схемы, рассказала о бесплатных механизмах защиты и дала пошаговый алгоритм проверки перед покупкой недвижимости. «Электрогазета» собрала самое важное — в виде простой и понятной инструкции.

Рискуют не только покупатели

По словам Александры Ждановой, сегодня рискам подвержены не только участники сделок, но и владельцы недвижимости, которые ничего не собираются продавать. Поэтому рынок требует от всех высокой юридической грамотности.

— Государство выстроило многоуровневую систему защиты прав граждан, однако личная юридическая грамотность и бдительность остаются главным барьером на пути злоумышленников, — подчеркнула спикер.

На практике специалисты фиксируют две основные схемы, которые ведут либо к потере объекта, либо к потере денег.

Схема № 1. Телефонные мошенники

Собственник сам, под давлением, совершает действия, грозящие потерей недвижимости. Мошенники создают сильное эмоциональное напряжение: манипулируют страхом потерять деньги или недвижимость, либо ложной радостью от «выигрыша». Человека пугают, что его квартиру уже пытаются продать, и «для спасения» требуют оформить фиктивную продажу или залог, а деньги перевести на «безопасный счет».

Схема № 2. Поддельные документы и доверенности

Мошенники отчуждают недвижимость по поддельным доверенностям или паспортам. Собственник при этом вообще не совершает никаких действий и даже не подозревает о происходящем.

Как же себя обезопасить?

Шаг 1. Включите бесплатную защиту — запрет сделок без личного участия

Это, по оценке Росреестра, самый надежный и эффективный барьер.

Как работает: вы подаете заявление, и в ЕГРН вносится запись. Если мошенники попробуют подать документы по поддельной доверенности, их вернут без рассмотрения — пока не обратится сам правообладатель.

Важное исключение: запрет не действует, если основанием для регистрации является судебный акт либо регистрация идет по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как подать заявление:

— лично через МФЦ;

— через личный кабинет на сайте Росреестра;

— через портал «Госуслуги» (раздел «Недвижимость»).

Усиленная электронная подпись не нужна — подать заявление можно прямо с телефона.

Александра Жданова сообщила, что за девять месяцев 2026 года более 150 тысяч жителей Башкирии подали такие заявления.

Как проверить, что запись внесена: заказать выписку в разделе «Недвижимость» на «Госуслугах». Если сведения не внесены, портал сам предложит внести запись повторно.

Шаг 2. Укажите адрес электронной почты в ЕГРН

При указании электронной почты Росреестр автоматически направляет уведомления о поступлении электронных документов на регистрацию в отношении вашего объекта. Если вы получили такое сообщение, но ничего не подавали, — оперативно сообщите в ведомство, и сделка не состоится.

Шаг 3. Зарегистрируйте ранее возникшее право — это бесплатно

Частый вопрос: «У меня есть старое удостоверение БТИ или Земельного комитета, выданное до 1998 года. Я в безопасности?»

Ответ: государство признает эти документы действительными, но пока сведения не внесены в ЕГРН, для банков, покупателей, страховых компаний и даже судов объект фактически «невидим».

Чем это грозит:

— нельзя распорядиться имуществом — продать, подарить, взять кредит под залог;

— без точных границ в ЕГРН сложно доказать правоту в споре с соседями;

— страховая компания законно откажет в выплате при пожаре, потопе и других ЧС;

— при изъятии земли для государственных нужд компенсацию получит только тот, чье право зарегистрировано.

Как оформить: обратиться в любой офис МФЦ с паспортом, СНИЛС и старым правоустанавливающим документом. Госпошлина при этом не взимается.

Шаг 4. Помните о принципе «построил — оформил»

С 1 марта 2025 года он действует в полной мере: подключить газ, электричество или воду к новому жилому дому можно только после постановки на кадастровый учет и регистрации права. Ресурсоснабжающие организации обязаны требовать выписку из ЕГРН — без нее подключение невозможно.

Чек-лист безопасной сделки от Росреестра

Защита интересов покупателя — это на 90 процентов его собственная бдительность. Вот исчерпывающий алгоритм проверки.

До сделки

1. Запросите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах. Сверьте ФИО собственника с паспортом, проверьте дату выдачи и наличие обременений. Подлинность выписки проверьте по QR-коду.

2. Изучите историю перехода прав. Если квартира сменила нескольких владельцев за короткий срок — это серьезный повод отказаться от сделки.

3. Проверьте продавца и его супруга на сайте ФССП и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ): не введена ли процедура банкротства, нет ли крупных исполнительных производств.

4. Выявите скрытых правообладателей — лиц, сохраняющих право пользования жильем: отказавшихся от приватизации, находящихся в местах лишения свободы, под опекой, пользующихся помещением по завещательному отказу. Предусмотрите в договоре условие о снятии прописанных граждан с регистрационного учета.

5. Проверьте доверенность, если сделку ведет представитель: на сайте Федеральной нотариальной палаты по реквизитам можно узнать, действует ли она.

6. Запросите справку из Социального фонда, чтобы проверить, не использовался ли материнский капитал при покупке объекта. Невыделенные доли детей — частая причина оспаривания сделок.

7. Проверьте границы земельного участка. Если предмет сделки — земля, убедитесь, что границы внесены в ЕГРН: их отсутствие — основание для приостановки регистрации.

8. Позаботьтесь о согласии супруга. Отсутствие нотариального согласия не остановит регистрацию, но Росреестр внесет в ЕГРН отметку об этом — и сделка станет легко оспоримой в суде.

9. Уточните статус перепланировки. Запросите технический план. Если изменения не узаконены, суд может обязать нового собственника вернуть помещение в исходное состояние за свой счет.

При расчетах

Исключите наличные расчеты: чтобы не остаться и без денег, и без жилья рассчитывайтесь только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре и желательно через банк.

Почему: если сделку приостановят из-за обременения, деньги останутся у вас. При оплате после регистрации автоматически возникает ипотека в силу закона в пользу продавца — обременение действует, пока покупатель не рассчитается. Если стороны этого не хотят, достаточно прямо указать в договоре: «Ипотека в силу закона не возникает».

Что делать, если позвонили «из Росреестра»

Запомните главное правило: государственные органы, включая Росреестр, никогда не звонят правообладателям с целью получения данных или с требованием перевести деньги. Росреестр может позвонить только в рамках рассмотрения вашего обращения, если вы сами подали заявление на регистрационные действия.

Если поступил такой звонок:

1. Немедленно прервите разговор. Перезванивают — снова прерывайте.

2. Поделитесь с близкими: проговаривая вслух, вы посмотрите на ситуацию с критической точки зрения, а родственники помогут выйти из эмоционального состояния, в которое вас пытаются загнать мошенники.

3. Сообщите о факте звонка в полицию.

Безопасна ли биометрия при сделках

Биометрия — добровольный и максимально защищенный инструмент. Данные хранятся в зашифрованном виде в защищенном государственном хранилище, отдельно от паспортных данных.

Главное преимущество: метод делает дистанционное мошенничество практически невозможным. Злоумышленнику потребуется не только украсть документы или электронную подпись, но и физически находиться перед веб-камерой в момент сделки, чтобы в реальном времени пройти проверку по лицу и голосу. Совместить эти факторы нереально.

Важно помнить: государственный регистратор не присутствует при заключении договора, не проводит криминалистическую (почерковедческую) экспертизу подлинности подписей и не оценивает мотивы, доверчивость или психическое состояние сторон. Его задача — правовая экспертиза уже заключенного договора: дееспособность по данным ЕГРН, существенные условия, отсутствие арестов и запретов. Если подтвердится, что документ поддельный, регистрация приостанавливается, а информация немедленно направляется в правоохранительные органы. Поэтому проверка контрагента и защитные механизмы ЕГРН — во многом ответственность самого собственника.