Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) предлагает включить в состав проектной документации раздел "Эксплуатационная документация", рассказывает советник президента объединения Леонид Чернышов. Это необходимо для реализации требований к безопасной эксплуатации зданий.

Проектировщики разрабатывают рабочую документацию, строители строят объект, поясняет Чернышов. Но для стадии эксплуатации, самой продолжительной в жизненном цикле здания, документация не разрабатывается и не передается эксплуатирующей организации.

Между тем, изыскателей, проектировщиков и специалистов в области эксплуатации связывает одна цель: сделать здание безопасным, функциональным, долговечным и удовлетворяющим потребности общества или человека на всех этапах его жизненного цикла, говорит эксперт. Требования к эксплуатационной надежности, ремонтопригодности и энергоэффективности ОКС формализуются на стадии проектирования и должны быть зафиксированы в документации, разрабатываемой проектировщиком, считают в НОПРИЗ. Более того, в современных подходах (например, при использовании BIM-технологий) информация, заложенная на этапе проектирования, используется и актуализируется на всех последующих этапах жизненного цикла здания, включая эксплуатацию.

Инициативу НОПРИЗ поддержала ассоциация "Совет ЖКХ". До конца года, как предполагается, будет подготовлена первая редакция изменений постановления правительства о составе разделов проектной документации.

Эта инициатива должна сократить разрыв между строительством и последующим управлением домом, считают эксперты. Проектировщики и будущие управляющие компании (УК) смогут заранее согласовывать решения, от которых зависят расходы на содержание здания (от доступности инженерных сетей до стоимости уборки и текущего ремонта). Где разместят оборудование, хватит ли места для манёвра спецтехники, как будут очищать стекла на высоте и пр. Просчеты на стадии проекта впоследствии могут привести к сложностям в обслуживании, быстрому износу инфраструктуры и росту расходов собственников.

С виду удачные проектные решения могут впоследствии ударить по кошельку

Девелоперы часто делают ставку на яркие маркетинговые решения, нестандартный дизайн, но чем сложнее архитектура и шире набор сервисов, тем выше требования к последующему обслуживанию строения.

"Когда УК заходит на объект перед самым вводом, исправить базовые проектные решения уже нельзя. Например, в высотных домах часто не хватает точек набора и слива воды: сотрудникам клининга приходится спускаться за чистой водой на первый этаж или в паркинг. Это либо снижает качество уборки, либо требует увеличения штата. На одном из объектов также не предусмотрели сценарий удаления снега со стилобата. В результате снег приходится вручную загружать в контейнеры и спускать на лифте, что в 2025 году обходилось жителям примерно в 600 тыс. руб. за год", - говорит директор по сервису группы "Комфорт" Елена Семенихина.

Эксплуатационные требования могут менять даже материалы и конструкцию отдельных элементов здания, говорит руководитель группы архитектурных решений "КТС проект" Владимир Сурков. Например, в Ивантеевке предполагалось гравийное покрытие кровли одноэтажной пристройки одного из зданий. Но при уборке снега вместе с ним неизбежно удалялась бы часть гравия, поэтому гравий заменили на бетонную плитку, это упростило обслуживание. В одном из зданий в городе Пушкино стеклянные козырьки над входами заменили металлическими, снизив риск их повреждения в процессе эксплуатации и последующие расходы на ремонт.

При разработке рабочей документации премиального жилого комплекса в Москве проектировщики нашли возможность перепланировать часть паркинга и разместить дополнительные бытовые помещения для персонала управляющей компании, вспоминает Сурков. В запотолочном пространстве вестибюля высотой около 9 м предусмотрели ходовые мостики, обеспечивающие безопасный доступ к инженерным системам, задвижкам и другим узлам без необходимости каждый раз устанавливать леса или применять подъемную технику.

Отдельный сценарий необходим для первых лет после ввода дома, когда собственники массово проводят ремонт. В этот период возрастает нагрузка на лифты, холлы, паркинг и зоны разгрузки. Если все разгрузки организованы через паркинг, но отдельная площадка для временной остановки автомобиля не предусмотрена, машины неизбежно занимают проезды и перекрывают доступ к частным машиноместам. Это становится постоянным источником конфликтов между жителями, подрядчиками и управляющей компанией.

Предварительные расчеты по одному из зданий показали, что прогнозируемая стоимость эксплуатации окажется на 45% выше среднерыночного уровня, рассказывает Семенихина. Причины - в проекте не предусмотрели помещения для переодевания и отдыха сотрудников клининга и охраны, доступ к ряду инженерных узлов требовал аренды дорогостоящей техники. После консультации с УК нужные помещения добавили, а оборудование перенесли в более доступные зоны. Дополнительным источником расходов оказался фасад с сильно выступающими элементами: зимой после каждого снегопада для его очистки пришлось бы привлекать промышленных альпинистов. Корректировка фасадного решения позволила сократить прогнозируемую стоимость содержания дома на 15%, отмечают в ГК "Комфорт".

В идеале будущая УК должна присоединяться к команде проектировщиков еще на этапе разработки концепции дома, считают эксперты. Она определяет маршруты жителей, курьеров и технического персонала, порядок уборки и вывоза отходов, сценарии обслуживания оборудования, паркинга и систем безопасности. А проектировщик переводит эти требования в конструктивные и инженерные решения: рассчитывает монтажные проёмы, предусматривает безопасный доступ к оборудованию, необходимые хозяйственные помещения и т. п.

Разрыв между проектированием и последующей эксплуатацией действительно существует, признает председатель правления ГК RESPECT Илья Линник. Проектные решения не всегда оцениваются с точки зрения ремонтопригодности, доступности инженерных узлов, стоимости и периодичности обслуживания, а будущая управляющая компания нередко подключается уже после того, как ключевые решения зафиксированы. Для девелопера это оборачивается претензиями после передачи объекта, дополнительными затратами на устранение неудобных для эксплуатации решений и репутационными рисками. Поэтому сама постановка вопроса о включении раздела "Эксплуатационная документация" в проектные материалы выглядит обоснованной, однако она требует аккуратной реализации. Документ должен содержать не формальный набор инструкций производителей, а рабочие регламенты обслуживания, схемы сетей, описание критических узлов, периодичность работ и аварийные сценарии.

Включение полноценного раздела потребует от проектировщиков дополнительных компетенций и трудозатрат, что отразится на стоимости проектирования и может повлиять на график вывода объекта, отмечает Илья Линник. Если не будет детальных методических требований к содержанию раздела, появится риск, что он будет заполняться шаблонно и, не решив исходной задачи, создаст дополнительную административную нагрузку. Также надо учитывать, что будущая УК не всегда определена на стадии проектирования. Рынку нужна не просто новая обязательная форма, а понятные требования к составу и глубине раздела, возможность типизации для повторяемых проектов и механизм реального вовлечения эксплуатирующих организаций на стадии проектирования, считает Линник.

При этом девелоперы уже в той или иной степени учитывают будущую эксплуатацию, хотя это не всегда оформлено как отдельный обязательный раздел проекта, отмечает эксперт. В крупных и средних проектах распространена практика привлечения технического заказчика и будущей УК на стадии проектирования. В массовых продуктах решения типизируются, выбирается оборудование с доступной сервисной поддержкой, предусматриваются удобные подходы к инженерным узлам, упрощается автоматика, а собственнику передаётся понятная инструкция по ключевым системам.

Компетентно

"Сегодня существует серьезный разрыв между качеством проекта, по которому строится здание, и качеством его последующей эксплуатации, - говорит первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. - Есть постановление правительства, которое предписывает передавать от застройщика управляющей организации всю документацию по дому. Однако формулировка очень мягкая - "при наличии". Поэтому ответственности за непередачу нет. Нет также и требований к качеству этой документации. При этом единственным критерием определения стоимости содержания дома является решение общего собрания. Законодательство позволяет собственникам принять на общем собрании минимальный тариф на содержание даже самого "умного" и технологичного дома. И этого тарифа хватит исключительно на мытье полов, но никак не на обслуживание сложных инженерных и электронных систем, уникальных фасадов и садов на крыше, отмечает Разворотнева. И, конечно же, станет невозможным текущий ремонт важнейших элементов дома. Включение в проект "Эксплуатационной документации" как минимум будет означать, что эта документация будет, и она будет обязательной для каждого. На уровне подзаконных актов можно будет установить форму и содержание этих документов, в них обязательно нужно будет предусмотреть процедуры обслуживания таких технологичных систем как лифты, приборы учета и т.п., периодичность освидетельствования и замены. Но это только первый шаг. Очень важно, чтобы эти требования стали основой для расчета тарифов для каждого конкретного дома. Важно, чтобы собственники, покупая жилье, понимали, что покупка дорогих квадратных метров выльется в будущем в более дорогое обслуживание инновационного жилья. Только в этом случае современные дома будут функционировать так, как предусматривали их проектировщики".