La última gran reserva de suelo de Santander, una bolsa de terrenos rústicos que fue protagonista de una fuerte polémica urbanística hace veinte años, está situada en Rucandial, frente al Parque Científico y Tecnológico (Pctcan), justo en la frontera que separa la capital de Santa Cruz de Bezana. Allí solo hay prados vacíos y un puñado de vacas pastando desde que recuerda la memoria, un contraste descomunal con la proliferación de empresas tecnológicas justo al otro lado de la autovía S-20. Pero estas parcelas rústicas sin aparente valor para el ciudadano común han sido largamente ansiadas por promotores y empresarios. Y no han sido pocos los intentos de recalificarlas para convertirlas en urbanas. Todos fallidos hasta el momento. Pero ahora, tras casi dos décadas de crisis de la vivienda en los que estos suelos han estado durmiendo, Real de Piasca, propietaria mayoritaria de los terrenos, quiere resucitar su desarrollo con un megaproyecto con ambición de convertirlos en una miniciudad, además de darle un vuelco total a la oferta de pisos en la capital y que, debido a su volumen, obligaría a crear un nuevo distrito en el municipio.

Esta promotora de raíces mexicanas lleva veinte años trabajando en este proyecto que sobrepasa por mucho el millón de metros cuadrados del SUP-4 o Ámbito 7, como se le bautizó a esta superficie en el Plan General de Santander. De hecho, lo duplica. El plan de Real de Piasca alcanza los 2,3 millones de metros cuadrados de suelo rústico en territorio de Santander, en su mayoría, pero también una parte en Bezana y algo menos en Camargo.

El proyecto, que ya está plasmado en papel y ha sido elaborado por un estudio de arquitectos norteamericano de fama internacional, dibuja 7.850 nuevas viviendas, tanto libres como sociales –el 40%, muchas de ellas de alquiler–, en esta zona de crecimiento natural de la ciudad. Una cifra mareante y mucho mayor que cualquier otra promoción que esté en marcha o prevista en la región los próximos años, y que, indudablemente, será necesario acometer por fases. Será en tres etapas, con el arranque de las obras de urbanización de la primera a finales de 2029, según las previsiones de la propia empresa.

Este volumen de casas transformaría, sin duda, el mapa demográfico de Santander y abriría la puerta a alrededor de 25.000 potenciales residentes en el futuro. Ese número de viviendas supera ampliamente los desarrollos que se intentaron hacer en el pasado en ese lugar. La primera tentativa de recalificación, una modificación del Plan General en 2003, justo un año después de que Real de Piasca y los empresarios de la familia Del Río empezasen a comprar muy baratos los suelos rústicos, preveía 5.000 pisos. El avance del nuevo PGOU, en 2005, los elevó a 6.500. Y quedaron reducidas a 2.200 por las presiones externas en el documento final aprobado en 2012 y anulado por los tribunales después.

Pero el proyecto actual está concebido de manera muy distinta a otros desarrollos recientes, como el del Primero de Mayo. La empresa mexicana pretende recuperar el modelo de los barrios clásicos, con más de 140.000 metros cuadrados de espacios verdes a su alrededor, plazas donde convivir y multitud de espacios para oficinas, comercios, hostelería, supermercados, equipamientos públicos y centros educativos y sanitarios. Uno de los elementos más emblemáticos será una plaza pública de 5.000 metros cuadrados cubierta y ovalada y con usos comerciales, hosteleros y de oficinas. Es decir, una ciudad con identidad propia dentro de la ya existente.

Las conexiones por carretera han sido una de las obsesiones de los ideólogos de este proyecto. Además de viales que conectan Bezana con Rucandial y San Román, se construirán tres puentes que darán acceso directo a la A-67 y enlazarán con la N-634. Uno de ellos permitirá salvar el arroyo Otero, cuyo cauce se recuperará. Para dar cobertura a ese volumen de vehículos, la zona contará con 12.000 plazas de aparcamiento, entre las de superficie y las subterráneas. Además, dentro de 'Bosques de Santander', como se ha bautizado a esta iniciativa, habrá una red de itinerarios peatonales y ciclistas, separados de los vehículos, de 6 y 3 kilómetros.

Allí se levantarán 7.850 viviendas en edificios de múltiples alturas. La media, según la empresa, será de nueve pisos con bajos comerciales, pero habrá alguno que llegará hasta los doce. E, incluso, uno de los inmuebles más icónicos será una torre multiusos que alcanzará las 30 alturas frente al Carrefour de El Alisal, al otro lado de la autovía S-20.

Para poder construirlas será necesario derribar, en total, 37 casas que existen en esa zona. La empresa ha previsto un lugar donde realojar a los inquilinos afectados. Será en ese mismo sitio, en viviendas de nueva construcción, según informan desde la compañía.

Las dimensiones del proyecto, con 6.000 empleos permanentes previstos una vez construido, obligan a pensar inevitablemente en una financiación que cubra los 2.000 millones de euros, aproximadamente, que costará en su conjunto. Al margen de lo que puedan aportar los bancos y los créditos ICO que financian las VPO, la empresa confía en imitar el modelo de los macroproyectos urbanísticos de Madrid impulsados por fondos inmobiliarios internacionales.

Pero no será la única palanca que necesite un plan de esta envergadura. Por eso, Real de Piasca ha presentado el proyecto a la presidenta de Cantabria, María José Sáenz de Buruaga, con el objetivo de pedir un PSIR que dé cobertura legal y agilidad al desarrollo. Para lograrlo, además de ese 40% de viviendas sociales, el suelo deberá albergar equipamientos públicos de envergadura y de interés regional que justifiquen el uso de esa herramienta urbanística. De momento, el asunto es visto con muy buenos ojos por la Consejería de Fomento, a falta de que se revisen los detalles del documento. Precisamente, su director de Urbanismo es Víctor Gil, el exconcejal del Ayuntamiento de Santander que, hace dos décadas, promovió los mayores intentos por recalificar estos terrenos un año después de que Real de Piasca y Luis del Río los compraran a buen precio como rústicos.

Las que todavía no conocen en detalle el proyecto son Gema Igual y Carmen Pérez, alcaldesas de Santander y Bezana, los municipios afectados por esta expansión urbanística en sus suelos. La empresa tiene previsto reunirse con ellas en los próximos días.

A grandes rasgos, el proyecto sí podría coincidir con los estándares de la política urbanística del Gobierno del PP, que ante el aumento de demanda de viviendas y la escasez de suelo y ofertas asequibles, ha abierto considerablemente la mano para construir en suelo rústico. Hasta el punto de permitir, por primera vez esta legislatura, que se aprueben PSIR para viviendas libres. Una modificación de la Ley del Suelo muy polémica porque el Gobierno la hizo a través del proyecto de la Ley de Simplificación.

Aunque la aprobación de esta herramienta supondría pasar por encima de las competencias urbanísticas municipales –el Ayuntamiento de Santander está elaborando su propio Plan General–, Real de Piasca necesita ese PSIR autonómico para reducir años de trámites a unos pocos meses y para liderar la Junta de Compensación sobre el resto de los propietarios de los terrenos. Sobre todo, después del retraso que supuso descubrir los cambios normativos en las servidumbres aéreas y que afectaban a la altura de los edificios.

Con la idea aproximada de vender pisos de 100 metros cuadrados y tres dormitorios a 300.000 euros, Real de Piasca tiene previsto presentar el PSIR en los próximos días para obtener una respuesta del Gobierno el próximo enero. El papeleo les llevará hasta finales de 2029, cuando tienen previsto urbanizar la primera fase del proyecto.

Los terrenos en los que ahora Real de Piasca quiere levantar 7.850 viviendas eran la joya de la corona del Plan General que el Ayuntamiento de Santander aprobó en 2012. El suelo que le queda a la capital para crecer es lo que ocupa Potes o cien veces la segunda playa de El Sardinero. Ocho kilómetros cuadrados de un total de 36. El resto, o ya está construido o está protegido por leyes ambientales. Por eso, ese suelo era tan importante dentro de la proyección de una ciudad para 260.000 personas, como recogía el documento anulado por los tribunales después. Eran 80.000 vecinos más que se mudarían a los alrededores del Parque Científico y Tecnológico (Pctcan) o en la franja Norte del municipio, entre Cueto y San Román. Las dos grandes bolsas de suelo que el Plan reservaba para viviendas. El 75% de todo el terreno disponible. El otro 25% sería para empresas. Y se acabó. Santander no podría seguir creciendo en ninguna dirección.

El Ayuntamiento, regido por las normas de 1997 todavía, está ahora inmerso en el camino para redactar un nuevo PGOU. Pero todo apunta que irá para largo. El proceso se paralizó este verano justo después de que el Consistorio aprobara adjudicar su redacción a la empresa Ezquiaga. El motivo es que la compañía Omicron-Amepro, que fue excluida del proceso, presentó un recurso contra la decisión.

Real de Piasca lleva treinta años siendo una de las protagonistas del desarrollo urbanístico de Santander. Creada en 1996, ha levantado numerosas urbanizaciones en todo el área Cueto-La Pereda-Valdenoja, con nombres singulares como Los Chapulines, Jonaji, Anahuac, Telteca, Olmeca, Azteca y Maya, que delatan el origen de la fortuna indiana de sus propietarios. Además, construyó el denominado parque empresarial Piasca, en el límite de La Albericia, en un margen de la S-20.

Una de sus promociones más icónicas es el Residencial Los Alcatraces, un edificio inteligente que ahorra energía y reduce la contaminación, además de ser el primero en Cantabria con calificación energética 'B'. «Nuestra misión va más allá de desarrollar promociones urbanísticas: generamos entornos residenciales orientados hacia la consecución de la calidad de vida de las personas que van a habitarlos, asegurando a nuestros clientes una óptima inversión de futuro», señalan en una publicidad que se ajusta a lo que, ahora, han ideado construir frente al Pctcan.