На фоне недавнего снижения ключевой ставки, многие заемщики вновь обратили внимание на возможность рефинансирования ипотеки. Однако, как пояснила риелтор Марина Маньянова, владелица агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости», простое снижение процентной ставки не гарантирует автоматической выгоды. Важно трезво оценивать все нюансы.

Эксперт советует рассматривать рефинансирование, если новая ставка оказывается ниже старой как минимум на 3-4 процентных пункта. При значительном остатке долга такая разница может привести к существенной экономии, исчисляемой сотнями тысяч рублей.

Рефинансирование – это, по сути, оформление нового кредита для погашения старого. Марина Маньянова подчеркивает, что нельзя ориентироваться только на новую ставку и размер ежемесячного платежа. Пример: если платеж снизился с 90 до 70 тысяч рублей, но при этом срок кредита увеличился с 15 до 25 лет, итоговая переплата может возрасти. «Важно сравнивать два сценария: сколько денег заемщик отдаст банку до полного погашения действующей ипотеки и сколько заплатит после рефинансирования за сопоставимый период», – рекомендует Маньянова.

Наиболее ощутимый эффект от рефинансирования проявляется в первой половине срока кредита. При аннуитетных платежах, которые характерны для ипотеки, значительная часть выплат в первые годы приходится на проценты. Чем раньше заемщик добивается снижения ставки, тем больше будущей переплаты он может сократить. Ближе к завершению срока кредита, когда до погашения остаются считанные годы, рефинансирование зачастую теряет свою привлекательность.

При оформлении новой ипотеки неизбежны дополнительные затраты: оценка недвижимости, страховка, регистрационные действия. «Я советую считать рефинансирование исключительно в рублях. Если вы сэкономите 700 тыс. рублей, но переход обойдется в 50 тыс., реальная выгода — 650 тыс. Именно эту цифру нужно сравнивать, а не рекламные ставки банков», – акцентирует внимание эксперт.

Не менее важен срок, за который окупятся затраты на рефинансирование. Если оформление стоит 40 тысяч рублей, а ежемесячная экономия составляет 8 тысяч, то расходы окупятся примерно через пять месяцев. Однако, если вы планируете в скором времени продать квартиру или полностью погасить ипотеку, ожидаемая выгода может испариться.

Вопрос о том, стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок, является индивидуальным. Если разница между текущей и новой ставкой уже значительна, каждый месяц ожидания означает продолжение выплат по более высоким процентам. Хотя закон позволяет рефинансировать кредит неограниченное количество раз, на практике даже первое рефинансирование может быть непростым процессом. Главный критерий успеха – не столько размер снижения ставки, сколько итоговая сумма, которая останется у заемщика.