Una de las principales medidas es la posibilidad de solicitar una prorrogar extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual. Esta medida afecta a contratos vigentes cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato.

La norma contempla excepciones. La prórroga no tendrá que aplicarse, entre otros supuestos, si las partes acuerdan otro régimen, si firman un nuevo contrato o si el propietario acredita una necesidad real de recuperar la vivienda en los términos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco se aplica cuando exista un nuevo contrato pactado con una reducción de la renta de al menos un 5%.

Pero la principal novedad a más largo plazo está en la renovación automática de los contratos de alquiler. El nuevo régimen modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece que, una vez cumplidos los cinco años de duración mínima del contrato -o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica-, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por nuevos periodos de cinco o siete años, respectivamente.

El propietario deberá comunicar su intención de no prorrogar con seis meses de antelación, mientras que el inquilino tendrá que avisar con al menos dos meses. El objetivo es evitar que, una vez agotadas las prórrogas actuales, el arrendatario quede obligado a abandonar la vivienda simplemente porque el contrato haya llegado al final de su ciclo legal.

La reforma, sin embargo, todavía está condicionada por su transmisión parlamentaria. El Real Decreto-ley 28/2026 fue publicado en el BOE el 7 de octubre y fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Por lo tanto, habrá que seguir su convalidación para saber si el nuevo sistema de renovación automática termina consolidándose.

Además, el Real Decreto-ley 29/2026 incorpora las prórrogas extraordinarias y otras medidas relacionadas con el alquiler. Así, los inquilinos con contratos próximos a finalizar deberán comprobar qué régimen les corresponde según la fecha de su contrato, su situación y las comunicaciones realizadas por el propietario.