Expertos y políticos de distinto color coinciden en que uno de los principales problemas en materia de vivienda en Catalunya es la práctica inexistencia de un parque público y/o protegido. Un problema que se repite en el conjunto de España. Las distintas administraciones aspiran a poner remedio a este déficit histórico en las próximas décadas, pero la producción de nuevas viviendas protegidas no logra avanzar al ritmo deseado. Así lo evidencia un estudio de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), que estima que tan solo uno de cada cuatro municipios metropolitanos inició alguna vivienda protegida en 2025.

El ámbito de la Gran Barcelona agrupa a más de cinco millones de habitantes y es el territorio con mayor presión sobre el mercado habitacional, por lo que es también donde más urgen políticas de vivienda. Gracias a los datos de la Agència d’Habitatge de Catalunya (AHC), la APCE concluye que tan solo el 23% de los 131 municipios del ámbito metropolitano registraron alguna calificación provisional de vivienda de protección oficial (VPO) a lo largo de 2025.

O lo que es lo mismo, en un 77% de las localidades, unas tres de cada cuatro, no se inició ninguna VPO a lo largo del año pasado. Además, los de la AHC también exponen una concentración de nuevas viviendas en pocos municipios, destacando entre ellos: Barcelona, Viladecans, Esplugues de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Boi de Llobregat, Montgat, Sabadell y Cornellà de Llobregat. Todos ellos con más de 100 viviendas protegidas iniciadas. Eso sí, la ratio de nuevos pisos respecto a los demandantes de VPO en cada localidad, apenas es positiva en unos pocos ejemplos.

En este sentido, los promotores catalanes estiman que en el año 2025 el 89% de los municipios metropolitanos registraron una ratio inferior a una vivienda de protección oficial por cada 1.000 habitantes, un dato “especialmente relevante si se compara con la demanda registrada de vivienda protegida en Catalunya”, apunta la entidad en un comunicado. De este modo, sigue el estudio, en el año 2025, el ámbito metropolitano sumó 104.004 solicitudes en el Registre de Sol·licitants d’Habitatge amb Protecció Oficial, mientras que el número de viviendas de VPO calificadas provisionalmente no llegó a las 3.000 unidades, lo que equivale a casi 35 solicitudes por cada vivienda de protección oficial que se inicia.

“La demanda de vivienda protegida es muy superior a la nueva oferta que se está generando. Si por cada vivienda protegida iniciada hay casi 35 solicitudes inscritas, el problema no es solo de regulación, sino de capacidad real de construcción”, valora el presidente de la APCE, Xavier Vilajoana. “La vivienda asequible necesita suelo, licencias, financiación, seguridad jurídica y viabilidad económica”, añade.

El estudio de la APCE también mira más atrás y concluye que más de la mitad de los municipios metropolitanos no han generado vivienda protegida en un periodo de seis años, pese a encontrarse dentro del ámbito con mayor demanda residencial de Catalunya. Ante esta realidad, la Associació de Promotors de Catalunya considera imprescindible situar la construcción de vivienda asequible en el centro de las políticas públicas.

De hecho, además de los problemas actuales de acceso a la vivienda, las proyecciones oficiales de crecimiento demográfico del Área Metropolitana de Barcelona (AMB) ponen de manifiesto la necesidad de duplicar las viviendas contempladas en el planeamiento urbanístico vigente durante los próximos 25 años, incluyendo tanto protegidas como de mercado libre. Especialmente en la segunda corona metropolitana, donde la actual proyección de hogares queda muy por debajo de la necesaria para absorber el aumento de población previsto.

En esta línea, el Plan Director Urbanístico Metropolitano (PDUM) remarca la necesidad de construir 457.000 viviendas entre 2025 y 2050 en la misma región metropolitana. El dato equivale a la necesidad de edificar algo más de 18.200 viviendas al año con el objetivo de dar respuesta al grave problema de accesibilidad de la vivienda que ya viven Barcelona y su conurbación, lo cual supone un aumento considerable del ritmo de construcción actual.

Si el reto de dotar de suficiente oferta de vivienda a la región de Barcelona ya es mayúsculo por sí solo, hay que añadir otros elementos que complican aún más la ecuación. Por una parte, el Govern aspira a que el 15% de las viviendas principales de Catalunya cuenten con algún tipo de protección o criterio social para favorecer precios más razonables.

Sin embargo, en las áreas con mayor tensión por los precios y las dificultades de acceso a la vivienda —donde reside el 82% de la población catalana—, los datos de la Generalitat muestran que en 2019 solo el 7,35% de las viviendas cumplían estas características. De ellas, apenas el 1,7% estaban destinadas al alquiler social, una proporción que el Govern pretende elevar hasta el 9%. Son cifras que apenas se han movido desde entonces.

En este sentido, la APCE defiende que el incremento de la VPO requiere “actuar simultáneamente sobre cuatro factores esenciales”: más suelo finalista disponible, plazos urbanísticos y de licencias más previsibles, viabilidad económica de las promociones protegidas y una colaboración público-privada estable que permita aumentar la producción. “Si no se genera suficiente vivienda nueva, aumenta la presión sobre el parque existente, los precios se tensionan y las familias con menor capacidad adquisitiva tienen más dificultades para acceder a una alternativa residencial adecuada”, mantiene la entidad.

Así, la asociación APCE considera también imprescindible “establecer una gobernanza metropolitana más efectiva” que permita agilizar los trámites y una mayor planificación conjunta.

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