В случае, о котором речь, хозяин квартиры поселил в квартиру знакомого, злоупотребляющего алкоголем. И предоставление жилья было оформлено договором безвозмездного пользования квартирой. Прошло время, и в многоквартирном доме случился крупный пожар. По заключению пожарных, очаг возгорания был в съемной квартире, а причина - воспламенение горючих материалов от тлеющего окурка.

Хозяйка соседней квартиры, сильно пострадавшей от огня, предъявила иск о возмещении ущерба к собственнику "нехорошей" квартиры, но получила отказ в суде первой инстанции. Спор заметил информационно-правовой портал Гарант.РУ.

Суд заявил, что ущерб имуществу соседки был причинен действиями третьего лица, вина которого установлена и никем не оспаривалась, поэтому "ответчик подлежит освобождению от ответственности".

При этом упомянутое "третье лицо", то есть пьющий квартирант, к моменту вынесения решения уже умер, не оставив наследников.

Это решение суда было оспорено. И суд второй инстанции отменил отказ и поддержал требования соседки. Апелляция заявила, что "бремя надлежащего содержания помещения несет именно собственник данного жилого помещения, а не третьи лица, проживающие в нем". И в этом случае собственник жилого помещения, "не проявил должной осмотрительности, зная о том, что квартирант злоупотребляет спиртными напитками, но доверив ему свое жилое помещение", в итоге действия квартиранта привели к пожару во всем доме.

Кассация оставила в силе решение суда первой инстанции. Ее аргументы были таковы - собственник квартиры, откуда начался пожар, не является непосредственным причинителем вреда. Ну а тот факт, что собственник жилья доверил квартиру человеку, злоупотребляющему спиртным, "не может служить основанием для возложения на него гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный третьим лицом имуществу истца".

Соседка, у которой пострадало жилье из-за пожара, не согласилась с этими аргументами и пожаловалась в Верховный суд РФ. Он пересмотрел спор и не стал отменять решения коллег, посчитав их правильными.

Аргументы ВС таковы - по статье 1064 Гражданского кодекса, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

И в постановлении Пленума ВС РФ (от 5 июня 2002 г. № 14) также сказано, что вред, причиненный пожарами личности и имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению по правилам, изложенным той самой статье ГК.

Еще ВС заявил, что "причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика, что является обязательным условием наступления ответственности, и наступившими последствиями в виде пожара не установлено". Напротив, судом установлена связь между возгоранием квартиры ответчика по вине арендатора и причинением ущерба соседки, которая по существу под сомнение в ходе рассмотрения дела не ставилась.

А тот факт, что ответчик является собственником жилого помещения, в котором произошел пожар, сам по себе не означает, что именно он должен отвечать за вызванные пожаром убытки по вине иного лица. Кроме того, на ком лежит ответственность за несоблюдение требований пожарной безопасности, четко указана в договоре пользования жилым помещением.

В пункте 2.2 этого договора сказано, что проживающий должен строго соблюдать правила пожарной безопасности, а в случае их нарушения, приведшего к ущербу для жилого помещения, либо собственности иных лиц, в том числе собственников смежных с передаваемым в пользование жилым помещением квартир, принимает на себя полную материальную ответственность за причиненный ущерб.

Компетентно

Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР"

Сдача жилой недвижимости внаем давно стала привычной частью гражданского оборота, однако вопрос распределения имущественной ответственности при возникновении чрезвычайных происшествий до сих пор вызывает множество споров: одни полагают, что титульный собственник отвечает абсолютно за все, что происходит в стенах его квартиры, другие же уверены, что передача ключей арендатору автоматически снимает с владельца любые правовые и финансовые риски.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации подтвердила фундаментальное правило: право собственности само по себе не делает человека автоматическим виновником действий третьего лица, если между поведением собственника и наступившим вредом нет прямой причинно-следственной связи.

Однако за пределами конкретного спора о пожаре остаются не менее острые вопросы: как этот принцип применяется при затоплениях, что происходит при авариях бытовой техники и чем рискуют те, кто пускает квартирантов на условиях устной договоренности.

Логика, подтвержденная Верховным Судом Российской Федерации в отношении пожаров, в полной мере распространяется на затопления и иные коммунальные происшествия, однако здесь необходимо определять природу возникновения аварии. В судебной практике ключевое значение имеет разграничение субъективных действий человека и объективного технического состояния коммуникаций.

Если причиной затопления нижерасположенных или соседних помещений стало непосредственное виновное поведение нанимателя, обязанность по возмещению ущерба в силу ст. 1064 ГК РФ ложится именно на него. К таким ситуациям относятся классические бытовые инциденты: оставленный открытым кран в ванной комнате или на кухне, механическое повреждение сантехники в процессе использования, засорение канализации посторонними предметами либо самостоятельное неквалифицированное подключение стиральной или посудомоечной машины без ведома хозяина. В этих обстоятельствах именно действия нанимателя выступают прямой причиной повреждения чужого имущества, поэтому собственник освобождается от обязанности выплачивать компенсацию соседям при условии доказанности факта вмешательства жильца.

Принципиально иначе разрешаются споры, когда залив происходит по причине ветхости, скрытых дефектов или естественного износа внутриквартирных инженерных сетей. На основании ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ бремя содержания жилого помещения возложено на его собственника. Владелец квартиры обязан следить за надлежащим техническим состоянием принадлежащих ему труб, радиаторов отопления и запорных кранов, своевременно проводя их профилактику, ремонт и замену. Если в квартире прорывает старый стояк до первого отключающего вентиля, ответственность несет управляющая организация, а если разрыв происходит на внутриквартирной разводке после вводного крана из-за коррозии металла или гидроудара на изношенной резьбе - возмещать вред пострадавшим соседям придется собственнику квартиры, даже если в этот момент в ней проживали квартиранты.

Особую категорию составляют случаи возгорания или протечки бытовой техники, предоставленной собственником в пользование арендатору. Если экспертное заключение подтверждает, что короткое замыкание произошло из-за внутреннего скрытого дефекта или естественной выработки ресурса предоставленного хозяином холодильника, ответственность несет собственник как сторона, предоставившая небезопасное оборудование. Однако если эксперты фиксируют грубое нарушение правил эксплуатации техники со стороны нанимателя (например, оставленный без присмотра включенный утюг, перегрузка электросети кустарными тройниками или повреждение шнура питания), ответственность вновь переходит на непосредственного причинителя вреда.

Практика передачи жилья нанимателям без заключения письменного договора найма, аренды или безвозмездного пользования остается весьма распространенной, однако с правовой точки зрения она ставит собственника в крайне уязвимое положение.

В российском гражданском праве действует презумпция вины причинителя вреда, закрепленная в п. 2 ст. 1064 ГК РФ: лицо, причинившее вред, обязано возместить его, если не докажет, что вред возник не по его вине. На практике, естественно, пострадавшие соседи и управляющая компания всегда предъявляют претензии и иски именно к титульному владельцу помещения. При наличии письменного договора и акта приема-передачи помещения собственнику незатруднительно доказать суду, что квартира выбыла из его фактического владения и была передана конкретному лицу с возложением на последнее обязанностей по соблюдению правил безопасности.

Если же отношения строились исключительно на устных договоренностях, бремя доказывания отсутствия своей вины становится для собственника практически непреодолимым. В суде владельцу придется доказывать не только сам факт проживания постороннего человека, но и точные даты его нахождения в помещении, факт передачи ему ключей и сантехнического оборудования, а главное - отсутствие самого собственника в квартире в момент аварии. Свидетельские показания соседей или скриншоты переписок в мессенджерах далеко не всегда принимаются судом в качестве достаточных и допустимых доказательств выбытия объекта из контроля собственника.

В подавляющем большинстве случаев при отсутствии письменного договора суд выносит решение о взыскании всей суммы ущерба непосредственно с собственника помещения на основании ст. 210 ГК РФ. Теоретически собственник сохраняет за собой право в дальнейшем обратиться с регрессным иском к фактическому жильцу, однако доказать в отдельном судебном процессе состав правонарушения, точный размер обязательств и вину нанимателя без подписанных документов оказывается юридически бесперспективной задачей.

Основой безопасности собственника является безусловный отказ от любых устных договоренностей и оформление полноценного письменного договора найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением. В текст документа необходимо включать расширенные формулировки, возлагающие на нанимателя персональную ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, санитарных норм, правил пользования водопроводными, канализационными, газовыми и электрическими сетями.

В договоре следует прямо предусмотреть условие о том, что в случае нарушения нанимателем установленных правил безопасной эксплуатации оборудования и жилого помещения, повлекшего причинение ущерба как самой квартире, так и имуществу третьих лиц (включая собственников смежных квартир и общее имущество многоквартирного дома), наниматель принимает на себя полную материальную ответственность и обязуется компенсировать все возникшие убытки в стопроцентном объеме. Также целесообразно зафиксировать обязанность нанимателя незамедлительно уведомлять наймодателя о любых протечках, перебоях в работе коммуникаций или неисправностях проводки и предоставлять беспрепятственный доступ в помещение для контроля его технического состояния.

Не менее важным документом выступает передаточный акт, подписываемый одновременно с договором. В акте необходимо детально зафиксировать работоспособность и визуальное состояние всей сантехники, гибких подводок, кранов, розеток, радиаторов отопления и бытовой техники на момент заселения. Фото- и видеофиксация состояния коммуникаций, приобщенная к акту, исключит в будущем споры о том, существовала ли неисправность до вселения жильца или возникла в результате его небрежности.

В качестве эффективного финансового инструмента защиты рекомендуется оформление полиса страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой полис покрывает риски непреднамеренного залива или пожара, позволяя страховой компании компенсировать убытки пострадавшим соседям без длительных судебных тяжб и изъятия средств из личного бюджета владельца жилья.

Гражданам, снимающим жилье, следует внимательно относиться к подписанию передаточных документов. При вселении необходимо лично проверить надежность соединений сантехники, состояние гибких шлангов под раковинами и унитазом, герметичность радиаторов и исправность электропроводки. Если обнаружены даже незначительные подтеки, искрение розеток или трещины на трубах, эти факты должны быть обязательно внесены в акт приема-передачи с указанием срока их устранения собственником.

В процессе проживания любые ремонтные работы, связанные с вмешательством в инженерные сети (замена смесителей, установка фильтров очистки воды, монтаж стиральных машин), должны письменно согласовываться с собственником жилья и выполняться квалифицированными специалистами с сохранением чеков и актов выполненных работ. Это защитит нанимателя от необоснованных обвинений в неквалифицированном вмешательстве при возникновении аварии.

В ситуации, когда квартире причинен ущерб в результате залива или пожара, произошедшего в соседнем помещении, пострадавшей стороне крайне важно оперативно и грамотно зафиксировать юридические факты. Первым шагом является вызов представителей управляющей организации, аварийной службы или органов МЧС для составления официального акта о заливе либо акта о пожаре с подробным описанием всех видимых повреждений и предварительным указанием локализации очага аварии.

При подготовке искового заявления о возмещении ущерба наиболее безопасной процессуальной стратегией является привлечение в качестве соответчиков одновременно и собственника квартиры, и ее фактического нанимателя на основании ст. 1064 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства суд самостоятельно исследует доказательства, распределит бремя доказывания и определит истинного надлежащего ответчика, что исключит риск отказа в иске из-за неверно выбранной стороны спора.

В рамках судебного процесса пострадавшей стороне необходимо ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической, оценочной или пожарно-технической экспертизы, перед которой должны быть поставлены вопросы не только о стоимости восстановительного ремонта, но и о точной технической причине аварии - было ли это механическое воздействие проживающего лица либо аварийное разрушение изношенной внутридомовой коммуникации.

Правовой анализ судебной практики и действующих норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сформировать целостное понимание баланса ответственности между владельцем недвижимости и лицом, временно использующим жилое помещение.

Главный вывод заключается в том, что современное российское правосудие окончательно отошло от формального подхода, при котором бремя возмещения любого вреда автоматически возлагалось исключительно на собственника квартиры в силу факта обладания титулом на имущество.

Ответственность за причиненный вред несет тот, кто виновен: последствия аварии ложатся на лицо, чьи осознанные действия или грубая небрежность прямо привели к ее возникновению. Собственник не может и не должен нести безусловную ответственность за личные противоправные эксцессы, бытовую неосторожность или деструктивное поведение дееспособного нанимателя, которому помещение было правомерно передано во владение.

Вместе с тем, данная правовая позиция действует только в отношении добросовестных собственников, которые юридически грамотно оформляют договорные отношения и должным образом следят за базовым техническим состоянием своего имущества. Сдача жилья без письменного договора или пренебрежение правилами составления передаточных актов фактически лишает владельца возможности доказать отсутствие своей вины, автоматически превращая его в единственного плательщика по всем долгам и претензиям третьих лиц.

Таким образом, надлежащее договорное оформление найма жилья, четкое распределение зон ответственности за эксплуатацию инженерных сетей и своевременный технический контроль представляют собой единственный надежный правовой механизм, защищающий имущественные интересы всех участников жилищных правоотношений.