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Stand: 26.09.2026, 10:48 Uhr

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Die Bauzinsen steigen seit Wochen. Das macht nicht nur neue Pläne teurer: Läuft Ihre Zinsbindung aus der Niedrigzinsphase aus, stehen Sie vor einem Problem. So lösen Sie es.

Die Zinsen für Immobilienkredite kennen aktuell nur eine Richtung: nach oben. Bei der Interhyp, einem großen Vermittler für Baufinanzierungen, lagen die Angebote bei zehn Jahren Zinsbindung in den letzten 15 Jahren nie höher als aktuell mit 4,29 Prozent p. a.

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Dieser Artikel liegt IPPEN.MEDIA im Zuge einer Kooperation mit Finanztip, Deutschlands führendem Geldratgeber, vor – das Original zu diesem Beitrag „Zinsschock für Deine Immobilie? So finanzierst Du günstig weiter“ stammt aus dem wöchentlichen Finanztip Newsletter vom 18. September 2026.

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Generell müssen Sie gerade mit deutlich über 4 Prozent pro Jahr rechnen, zeigen Finanztip-Recherchen. Bei längerer Zinsbindung ab 15 Jahren geht’s sogar schon in Richtung 5 Prozent: Das kann, vor allem in Regionen mit gleichzeitig hohen Kaufpreisen, den einen oder anderen Traum von den eigenen vier Wänden erstmal in weitere Ferne rücken. Aber: Es gab sogar noch deutlich höhere Bauzinsen, z. B. in den 80er und 90ern.

Wer in der Niedrigzinsphase finanziert hat, muss bei der Anschlussfinanzierung mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Diese Optionen haben Sie jetzt. ©  IMAGO / Gerhard LeberNur was, wenn Sie nicht mehr zurückkönnen?

Besonders hart trifft Sie der Zinsanstieg, falls Ihre Immobilie längst kein Traum mehr, sondern schon gekauft ist – und die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung bald ausläuft. In vielen Fällen wird der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung dann deutlich höher sein als bisher. Haben Sie für sowas keinen Puffer gelassen, haben Sie jetzt ein Problem.

Denn: Wenn Sie wie so viele Menschen in der Niedrigzinsphase, also etwa seit Mitte der 2010er, losgelegt haben, konnten Sie zu ca. 1,5 bis 2 Prozent p. a. finanzieren. Auch in dieser Zeit hat ein großer Teil der neuen Baukredite an Privathaushalte Zinsbindungen von etwa zehn Jahren enthalten, die also jetzt oder demnächst enden.

Was das für Ihre Anschlussfinanzierung bedeutet

Deutlich über 4 Prozent statt 1,5 bis 2 Prozent p. a. – das ist mal eben ein doppelt, wenn nicht sogar dreimal so hoher Zinssatz wie bisher. Deshalb fragen Sie sich sicher, was das jetzt für Ihre weitere Finanzierung bedeutet: Können Sie sie sich noch leisten? Müssen Sie bis in die Rente hinein den Kredit abstottern? Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Lage meistern.

Ein Beispiel: Sagen wir, Sie haben 2017 mit 33 Jahren ein Darlehen über 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen. Bisher haben Sie mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent p. a. und einer anfänglichen Tilgung von 3 Prozent p. a. eine Monatsrate von 1.125 Euro an die Bank gezahlt. Dann liegt Ihre Restschuld nach den zehn Jahren bei ca. 200.000 Euro.

Könnten Sie diese Summe mit Ihrer Rate zum gleichen Zins weiterfinanzieren, wären Sie nach weiteren 17 Jahren schuldenfrei – also mit 60, entspannt vor Rentenbeginn. So sollte es im Idealfall sein. Das geht aber nicht so einfach: Durch den Zinsanstieg müssen Sie eher 4,2 Prozent p. a. zahlen. Damit haben Sie jetzt zwei Optionen:

Länger abstottern oder Rate erhöhenVariante 1: Gleiche Rate, längere Laufzeit

Rechnerisch funktioniert die Finanzierung mit 4,2 Prozent zwar auch mit Ihrer bisherigen Rate. Ihre Laufzeit verlängert sich dann aber um ca. sechs Jahre, weil Sie weniger tilgen: Ihre Immobilie wäre also erst nach 23 statt 17 Jahren bzw. im Alter von 66 statt 60 abbezahlt – also nur knapp vor Rentenbeginn, sofern Sie den regulär mit 67 planen. Das ist gerade noch okay.

Unser Tipp: Achten Sie drauf, dass die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung bei mind. 2 Prozent p. a. liegt. So zieht sich die Rückzahlung nicht zu stark in die Länge. Sie können den Tilgungssatz mit dieser Formel berechnen:

Monatsrate × 12 ÷ Restschuld × 100 – neuer Zinssatz = anfänglicher Tilgungssatz

In unserem Beispiel (1.125 Euro Rate, 200.000 Euro Restschuld, 4,2 Prozent Jahreszins) wäre das eine anfängliche Tilgung von 2,55 Prozent. Passt also. Trotzdem: Ganz ideal ist es hier nicht, wenn Sie erst kurz vor der Rente schuldenfrei sind. Planen Sie besser einen Puffer ein. Das geht so:

Variante 2: Rate erhöhen

Wollen Sie vermeiden, sogar noch in der Rente letzte Raten abstottern zu müssen, müssen Sie Ihre Rate erhöhen. In unserem Beispiel wären ca. 250 Euro/Monat zusätzlich nötig – insgesamt also 1.370 Euro – wenn Sie zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt mit 60 schuldenfrei sein wollen. Die 250 Euro extra müssen Sie sich natürlich erstmal leisten können.

Unser Tipp: Bevor Sie dafür gleich Ihr Freizeitbudget einschränken, schauen Sie zuerst, ob Sie woanders sparen können – z. B. durch Vertragswechsel bei Strom, Gas, Internet, Mobilfunk oder Versicherungen. Von so mancher unnötiger Police können Sie sich sogar ganz trennen. Im besten Fall gelingt Ihnen auch eine Gehaltserhöhung.

Das Wichtigste: Kümmern Sie sich früh genug
Besonders wichtig ist aber, dass Sie bei der Anschlussfinanzierung die bestmöglichen Konditionen rausholen. Und zwar so:

Nicht vergessen: Neues Eigenkapital und Sondertilgungen

Außerdem gilt: Jeder Euro, den Sie nicht finanzieren müssen, spart am meisten. Prüfen Sie also vor der neuen Finanzierung, ob Sie noch Geld auftreiben können, das die Restschuld direkt verringert: Vielleicht haben Sie ja kürzlich geerbt, eine Lebensversicherung ausgezahlt oder einen hohen Jahresbonus bekommen.

Erwarten Sie solche Einnahmen erst demnächst, achten Sie bei der Anschlussfinanzierung auch auf Ihre Sondertilgungsrechte. Das lohnt sich jetzt wieder: Selbst auf guten Festgeldkonten bekommen Sie mit max. 3,3 Prozent p. a. für 36 Monate bei Grenke weniger Zins als Sie bei Bauzinsen von über 4 Prozent p. a. einsparen können. Dasselbe gilt sogar für die Spitzenzinsen beim Tagesgeld mit max. 4 Prozent p. a. für vier Monate bei Chase.

Aber bringen Staatsanleihen jetzt nicht sogar noch mehr? Immerhin sind auch dort die Renditen zuletzt deutlich gestiegen – übrigens auch der wichtigste Grund für die höheren Bauzinsen.

Sie haben noch Fragen zur Anschlussfinanzierung?

Bestimmt hilft schon unser Ratgeber.

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