С 1 октября 2026 года меняются условия семейной ипотеки: ставка и лимит кредита будут зависеть от количества детей и региона. Разбираем новые ставки, лимиты, условия для Москвы и других регионов, расчеты платежей и важные нюансы субсидирования.

Семья с одним ребёнком в Москве берёт 12 млн руб. на 20 лет. До 30 сентября платёж около 86 тыс. руб. в месяц, с 1 октября уже около 132 тыс. Разница 46 тыс. ежемесячно.

Что изменилось

Минфин утвердил новые условия программы «Семейная ипотека». Единой ставки 6% больше нет: ставка и лимит кредита зависят от количества детей и региона. Обязательное условие прежнее: хотя бы один ребёнок не достиг 7 лет на дату заключения договора.

Новые правила применяются только к договорам, заключённым с 1 октября 2026 года. Действующие кредиты не пересчитываются.

Столичные регионы (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области)

Остальные регионы: от 2% и 10 млн (пятеро детей и больше) до 10% и 6 млн (один ребёнок).

📌 Ставка на строительство частного дома (ИЖС) остаётся 6% независимо от числа детей и региона.

⚠️ ВНИМАНИЕ. Вводится предельный срок субсидирования: 15 лет. Какая ставка будет после 15 лет при кредите на 20−30 лет, прямо в сообщении Минфина не раскрыто. Это условие нужно проверить в кредитном договоре до подписания.

Расчёт на цифрах 🧮
Москва, аннуитет, 20 лет:

• Один ребёнок, 12 млн: при 6% платёж ≈ 85 970 руб., при 12% ≈ 132 130 руб. За 20 лет переплата вырастает примерно на 11 млн руб.
• Трое детей, 18 млн под 8%: платёж ≈ 150 560 руб. Ставка выше прежней, но лимит больше на 6 млн.

Налоговый момент💡

Чем выше ставка, тем больше процентов можно вернуть через имущественный вычет: до 3 млн руб. уплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ), то есть до 390 тыс. руб. к возврату. Плюс вычет на покупку до 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту, поэтому его стоит беречь под самый дорогой кредит.

Что делать прямо сейчас ✅

• Семьям с одним-двумя детьми в столичных регионах: договор, подписанный до 30 сентября включительно, сохраняет 6%.
• Проверить у банка, что считается датой заключения договора и успевает ли сделка.
• Уточнить в договоре ставку после окончания 15-летнего субсидирования.
• Многодетным семьям, наоборот, выгоднее подождать 1 октября.

А у ваших клиентов уже начался ажиотаж со сделками до 1 октября? 👇

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.