Летом 2026 года снова обсуждают «пересмотр семейной ипотеки с 1 июля». К середине августа никакой реформы не случилось: изменения к этой дате не утверждались, а Минфин говорит о сроке не раньше 1 октября 2026 года. Зато почти без внимания прошли два правила, которые вступили в силу ещё 1 февраля и уже переписали половину сделок.

Категорий три. Семья с ребёнком до 6 лет включительно. Семья с ребёнком-инвалидом. И семья с двумя и более детьми в возрасте от 7 до 18 лет, но третья категория работает не по всей стране: она ограничена перечнем из 35 регионов и городами с населением менее 50 тысяч человек. Это тот случай, когда «нам положено» и «нам одобрят» расходятся ещё до подачи документов.

Максимальная сумма льготного кредита — 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов потолок вдвое ниже, 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 30 лет, программа продлена до конца 2030 года. Сумму сверх лимита банки дают по обычной рыночной ставке, и именно этот «хвост» чаще всего ломает расчёт платежа, который семья делала по калькулятору под 6%.

Распространённая практика — выдать льготную ставку только при покупке платного пакета услуг. В 2025 году ФАС признала навязывание такого пакета ради ставки 6% нарушением. То есть отказ от дополнительной услуги не может быть основанием поднять ставку по программе: условия льготы задаёт программа, а не тариф конкретного отделения.

Одобрение — это не обязательство выдать ровно столько, сколько написали в предварительном решении. Банк вправе пересчитать сумму по кредитному риску уже после того, как семья внесла аванс за квартиру. Разрыв закрывать приходится собственными деньгами или торгом с продавцом, поэтому аванс лучше вносить с оговоркой о возврате при снижении одобренной суммы.

Если в сделке участвует материнский капитал, детям придётся выделить доли в купленной квартире. Это не формальность: доли всплывут при любой последующей продаже, и продать такое жильё без разрешения органов опеки не получится. Учитывать это надо на этапе выбора квартиры, а не через пять лет, когда семья решит переезжать.