El estudio revela importantes diferencias entre las provincias costeras andaluzas. Mientras Málaga supera ampliamente el umbral crítico, Cádiz y Huelva registran un 41% y un 40% de esfuerzo respectivamente. Las tasas más elevadas se concentran en la Costa del Sol malagueña y puntos específicos de la Costa de la Luz gaditana y la Costa Tropical granadina, donde el mercado vacacional ejerce una gran presión sobre los precios locales. Los niveles más moderados se encuentran mayoritariamente en la Costa de Almería y en el tramo de la Bahía de Algeciras.

En cuanto a la evolución del mercado durante 2025, el volumen de transacciones creció un 5,1% en la costa atlántica, mientras que en la Mediterránea el incremento fue del 1,5%. La actividad promotora mostró también mejor comportamiento en el tramo atlántico, con un aumento del 22,6% en los visados concedidos frente al 19,6% del Mediterráneo, destacando especialmente Almería con un incremento del 121,3%.

Tarifa y Adra, los dos polos del esfuerzo inmobiliario

Tarifa encabeza el ránking de municipios más tensionados de toda Andalucía, con un 68% de la renta del hogar medio necesaria para la compra de vivienda. Le siguen Conil de la Frontera con un 67%, Nerja con un 64%, y Marbella, Fuengirola y Torrox con un 63% cada una. Chipiona requiere un 59% y Almuñécar un 55%, siendo este último el punto de mayor esfuerzo en Granada.

En el extremo opuesto, Adra presenta el nivel más bajo de toda la comunidad andaluza con apenas un 24% de esfuerzo. Le acompañan en la zona más asequible Berja y Cuevas del Almanzora, ambas con un 26%, Algeciras y Los Barrios con un 28%, Motril con un 30% como el punto más accesible de la costa granadina, La Línea de la Concepción con un 31% y Garrucha con un 32%.

Diferencias entre el litoral atlántico y mediterráneo

El perfil del comprador difiere notablemente entre ambas costas. En la vertiente mediterránea, los extranjeros representan entre el 50 y el 60% de las compraventas vacacionales en la Costa del Sol, pese a reducirse un 3% durante el último año. Por el contrario, en la costa atlántica la demanda procede principalmente de Madrid, Sevilla y otras provincias andaluzas, aunque la compra extranjera aumentó un 11,4% en Cádiz y Huelva.

Esta diferenciación del comprador se refleja en los precios. Málaga alcanza los 3.027 euros por metro cuadrado, llegando la vivienda vacacional hasta los 5.000 euros en zonas como Marbella. Granada registra 1.829 euros el metro cuadrado y Almería 1.451 euros. En la vertiente atlántica, Cádiz marca 1.999 euros y Huelva 1.801 euros por metro cuadrado.

Tendencia alcista generalizada en los precios

Aunque el Mediterráneo presenta valores absolutos superiores, la costa atlántica andaluza registra mayor tendencia alcista. Los precios en Huelva subieron un 14,7% en el último año y en Cádiz un 10,9%. Por su parte, los municipios de la Costa del Sol aumentaron un 16,5%, los de la Costa Tropical un 6,6% y los de la Costa de Almería un 13,6%.

El informe señala que en zonas como Cádiz y Almería el mercado de segunda residencia está desplazando al de vivienda habitual, tensionando cada vez más al comprador local. En algunos puntos se considera ya como "mercado único" sin diferenciación del producto, evidenciando una tendencia hacia la fusión de los mercados de primera y segunda residencia en el litoral andaluz.