Billy Pritchard liebt Schnäppchen. Der 46-jährige Immobilienmakler aus Lafayette, Louisiana, hat seine Nische im Kauf und Weiterverkauf von Zwangsversteigerungsimmobilien gefunden, nachdem er ein Jahr nach Beginn seiner Karriere als Immobilienmakler sein erstes zwangsversteigertes Haus gekauft hatte.

„Der Preis lag in einem wirklich guten Bereich, sodass ich wahrscheinlich nicht allzu viel Geld darin investieren musste“, sagt Pritchard gegenüber Business Insider. „Aber es war eine Art Haus, an das sich viele Leute nicht heranwagen, weil es auf Pfählen steht und darunter morsche Balken und Unterzüge waren – man musste es nivellieren und den gesamten Unterboden austauschen.“

Diese Risiken einzugehen, hat sich für Pritchard ausgezahlt. Er gibt an, mittlerweile jedes Jahr einige Zwangsversteigerungsimmobilien zu kaufen und weiterzuverkaufen.

Eine Zwangsversteigerungsimmobilie ist ein Haus, das vom Kreditgeber oder der Bank zurückgenommen wird, nachdem der Eigentümer seine Hypothekenzahlungen nicht mehr geleistet hat. Ein Bericht von Realtor.com vom Juli ergab, dass der Medianpreis eines in der sogenannten Multiple Listing Service (MLS) gelisteten Zwangsversteigerungshauses 27,2 Prozent unter seinem geschätzten Wert liegt.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein zwangsversteigertes Haus zu kaufen; Pritchard konzentriert sich hauptsächlich auf sogenannte Sheriff-Versteigerungen oder wartet, bis der Kreditgeber oder die Bank die Immobilie in die MLS aufnimmt. Eine Sheriff-Versteigerung ist im Wesentlichen eine Auktion, nachdem der Sheriff eine Immobilie beschlagnahmt hat.

Pritchard sagte, er strebe nach dem Kauf und der Renovierung einer zwangsversteigerten Immobilie einen Gewinn von mindestens 30 Prozent an – und manchmal ist das leichter gesagt als getan.

Hier sind laut Pritchard die Vor- und Nachteile sowie die verbreiteten Irrtümer beim Kauf von Zwangsversteigerungsimmobilien.

1. Es ist nicht immer so viel Arbeit, wie man denkt

Wenn Menschen an zwangsversteigerte Immobilien denken, kommen ihnen vielleicht Häuser in schlechtem Zustand in den Sinn, aber Pritchard sagte, das sei nicht immer der Fall.

„Ein weit verbreitetes Vorurteil ist, dass zwangsversteigerte Häuser alle baufällig und in einem schrecklichen Zustand sind und dass man das gesamte Haus entkernen muss“, sagt er.

Pritchard erklärte, dass seiner Erfahrung nach etwa 50 Prozent der zwangsversteigerten Häuser, mit denen er zu tun hat, eine vollständige Sanierung benötigen. Er fügte hinzu, dass es selten vorkommt, dass er auf eine Immobilie stößt, die so vernachlässigt wurde, dass sie nicht mehr zu retten ist.

„Die Leute denken, wenn ein Haus zwangsversteigert wird, hätten sich die Bewohner nicht um das Haus gekümmert – das stimmt nicht immer“, sagt er. „Oder vielleicht waren die Versorgungsanschlüsse schon lange nicht mehr freigeschaltet, und es haben sich Hausbesetzer darin eingenistet, so etwas in der Art. Das trifft meistens nicht zu – es kommt zwar vor, ist aber nicht die Regel.“

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2. In der Regel kann man bei einer Zwangsversteigerungsimmobilie ein Schnäppchen machen

Der offensichtliche Vorteil beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie besteht darin, dass man beim Kaufpreis oft viel Geld spart.

Insbesondere bei Sheriff-Versteigerungen kann man das Haus vor dem Kauf in der Regel nicht von innen besichtigen, sodass man auf eine positive Überraschung im Inneren hofft. „Wenn man nur das Äußere des Hauses begutachten kann, hat man vielleicht Glück und das Haus ist innen wunderschön“, sagt Pritchard. „Ich habe schon Fälle erlebt, in denen Leute nur 5.000 Dollar investieren mussten und etwas erworben haben, das wahrscheinlich mehr als 30 % unter dem Marktwert lag.“

Pritchard fügte hinzu, dass für diejenigen, die das Haus weiterverkaufen wollen, anstatt darin zu wohnen, ein großes Wertpotenzial besteht.

Im April machten Zwangsversteigerungsimmobilien im MLS 1,3 Prozent der aktiven Angebote aus, doch in einigen Märkten liegt dieser Anteil deutlich höher. Der Anteil der Zwangsversteigerungsimmobilien an den Angeboten in Lake Charles, Louisiana, etwa 75 Meilen westlich von Lafayette, beträgt laut Realtor 10,2 Prozent und ist damit der höchste im ganzen Land.

3. Man muss damit leben können, beim Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie „blind zu fliegen“

Pritchard sagte, einer der größten Nachteile beim Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie sei der Mangel an Informationen, die man darüber erhält. In Louisiana sind Verkäufer verpflichtet, eine Offenlegungsvereinbarung zu unterzeichnen, in der sie die Mängel eines Hauses auflisten, wie zum Beispiel das Alter des Daches oder Probleme mit der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage.

Bei Zwangsversteigerungen sind Banken nicht verpflichtet, eine Offenlegungsvereinbarung auszufüllen, da sie nie in dem Haus gewohnt haben.

„Bei einer Zwangsversteigerung ist die Bank von der Pflicht befreit, diese Erklärung auszufüllen, sodass man gewissermaßen ins Blaue hinein handelt“, sagt Pritchard. Er fügte hinzu, dass man, wenn das Haus im MLS gelistet ist, während der Vertragslaufzeit eine Begutachtung durchführen lassen kann.

Ein weiterer Nachteil im Zusammenhang mit der Geschichte eines Hauses sind Probleme mit dem Eigentumsrecht, so Pritchard.

„Bei einer Zwangsversteigerung sollte man immer, immer, immer eine Eigentumsrechtsversicherung abschließen“, sagt er. „Ich hatte schon Fälle, in denen Pfandrechte auf dem Grundbuch lasteten, die beim Kauf des Hauses nicht geklärt wurden.“

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4. Der Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie ist in der Regel nicht der beste Weg, um auf dem Immobilienmarkt Fuß zu fassen

Da der Erwerb von Wohneigentum für viele Amerikaner – vor allem aus finanziellen Gründen – unerreichbar ist, mag der Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie wie eine sinnvolle Option erscheinen. Pritchard erklärte, dass es zwar durchaus Einsparungen gebe, dies aber wahrscheinlich nicht die beste Option für Erstkäufer sei.

Abgesehen von den Arbeiten, die bei einer Zwangsversteigerungsimmobilie höchstwahrscheinlich anfallen, besteht ein großes Hindernis für Käufer darin, dass Immobilien, die bei Sheriff-Versteigerungen verkauft werden, bar und ohne herkömmliche Finanzierung erworben werden müssen.

„Man muss das Geld innerhalb von 48 oder 72 Stunden nach Vertragsabschluss bereithalten“, sagt Pritchard. Wenn Sie Erfahrung mit Renovierungen haben, könnte sich eine zwangsversteigerte Immobilie lohnen – sind Sie jedoch nicht handwerklich begabt, ist das Risiko definitiv zu hoch.

„Man kann Glück haben“, sagt Pritchard. „Aber man muss auf das Beste hoffen und gleichzeitig auf das Schlimmste vorbereitet sein.“