Im vergangenen Jahr hat der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI massiv an Wert verloren. Viele unserer Lese­rinnen und Leser mit diesem Fonds hat das über­rascht, wurde ihnen die Anlage doch als sichere Geld­anlage von Volks­banken und Raiff­eisen­banken empfohlen. Der Risikoindikator im Basis­informations­blatt lag lange bei 2 von 7 und suggerierte eine sichere Anlage. Wir haben danach genauer über den Fall UniImmo Wohnen ZBI berichtet.

Infolge der Abwertung hat die Verbraucherzentrale Baden-Württem­berg Klage gegen die ZBI Fonds­management GmbH vor dem Land­gericht Nürn­berg-Fürth einge­reicht. Laut Verbraucherzentrale hätte bei Anwendung des geltenden Rechts der Risikoindikator bei 6 von 7 liegen müssen. Für eine nied­rigere Einstufung müssten die Werte nach geltenden gesetzlichen Bestimmungen mindestens monatlich ermittelt werden. Das sei bei der quartals­weisen Bewertung durch Gutachter nicht gegeben, argumentierte die Verbraucherzentrale.

Die Fonds­gesell­schaft hingegen meinte, dass die börsentägliche Bestimmung der Rück­nahme­preise ausreichend sei für die Einschät­zung des Risiko­potenzials, auch wenn die Immobilien nicht monatlich neu bewertet werden.

Land­gericht Nürn­berg gibt Verbraucherzentrale recht

Das Land­gericht Nürn­berg-Fürth hat nun der Unterlassungs­klage der Verbraucherzentrale statt­gegeben (Az. 4 HK O 5879/24). Das Gericht urteilte: Die erfolgte börsentägliche Bestimmung des Rück­nahme­preises durch die Fonds­gesell­schaft für die Risiko­bewertung des Immobilienfonds reicht nach den maßgeblichen europäischen Vorgaben nicht für die Einordnung in eine nied­rige Risiko­klasse aus. Daher dürfe die Fonds­gesell­schaft den UniImmo Wohnen ZBI nicht mehr mit einer nied­rigen oder mittel­nied­rigen Risiko­klasse bewerben, wenn sie die bisherige Bewertungs­methode beibehalte. Das Gericht wies zugleich darauf hin, dass die gewählte Bewertungs­methode kapitalrecht­lich zulässig sei, aber eine höhere Einstufung der Risiko­klasse zur Folge habe. Das Gericht betont, dass Schadens­ersatz­forderungen oder Haftungs­ansprüche gegen Dritte nicht Gegen­stand des Prozesses waren.

Das am 21. Februar 2025 erlassene Urteil ist noch nicht rechts­kräftig. Die Beklagte kann inner­halb eines Monats Berufung einlegen.

Union Investment will Berufung einlegen

Der Anbieter des Fonds, die Fonds­gesell­schaft Union Investment, teilt mit, dass sie die Entscheidung des Gerichts „nicht nach­voll­ziehen“ könne. Sie argumentiert, dass sie die Risikoklassifizierung des UniImmo Wohnen ZBI entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und der durch die Aufsicht bislang akzeptierten Praxis vorgenommen habe. Die Fonds­gesell­schaft kündigt an, die Entscheidungs­gründe zu analysieren und anschließend Berufung gegen das Urteil einzulegen.

Was das Urteil für Anleger bedeutet

Das Gericht hat nicht über Schadens­ersatz­ansprüche oder Haftungs­ansprüche entschieden. Nach Einschät­zung der Verbraucherzentrale könne sich aber möglicher­weise ein Anspruch auf Schadens­ersatz für betroffene Anle­gerinnen und Anleger ergeben. Voraus­setzung: Sie können glaubhaft machen, dass sie den Immobilienfonds nicht gekauft hätten, wenn im Basis­informations­blatt eine Risikokenn­zahl von 6 angegeben worden wäre.

Das Urteil ist allerdings noch nicht rechts­kräftig. Die Fonds­gesell­schaft Union Investment hat schon angekündigt, dass sie das Urteil nicht nach­voll­ziehen könne.

Spannend wird sein, was ein rechts­kräftiges Urteil für Konsequenzen für die gesamte Branche hat, denn bisher nutzen alle offenen Immobilienfonds nied­rigere Risikoindikatoren.

Tipp: Unsere aktuelle Analyse von 19 offenen Immobilienfonds finden Sie unter Geringe Renditen, hohe Risiken.

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