Главная особенность апартаментов — их юридический статус. Как правило, в ЕГРН они зарегистрированы как нежилое помещение. Поэтому многие льготы, привычные собственникам квартир, к апартаментам не применяются. Доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ с учетом статей 217 и 217.1 НК РФ. Освобождение возможно, если собственник выдержал установленный минимальный срок владения. Но именно при продаже апартаментов чаще всего возникает ошибка: собственник считает срок так же, как для квартиры в новостройке.

Для апартаментов срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Это особенно важно при покупке объекта у застройщика.

Для жилой квартиры, приобретенной по ДДУ, срок владения в определенных случаях может исчисляться с момента полной оплаты. Для апартаментов это правило не применяется, поскольку они относятся к нежилой недвижимости. Более подробно про разницу между жилой недвижимостью и нежилой описывали в этой статье.

Поэтому перед продажей апартаментов важно смотреть не только договор и дату оплаты, но прежде всего дату регистрации права в ЕГРН. Не ориентируйтесь на правила продажи обычной квартиры: для нежилой недвижимости срок владения, вычеты и последствия использования объекта в бизнесе отличаются. До сделки эксперты ООО «Верните налог» проверят документы и заранее рассчитают возможный налог.

По общему правилу, установленному статьей 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

Если апартаменты приобретены:

• по договору купли-продажи;

• у застройщика;

• по иной возмездной сделке,

ориентироваться следует именно на пятилетний срок. Например, право собственности на апартаменты зарегистрировано 15 сентября 2022 года. При обычной покупке продать их без НДФЛ по сроку владения можно только после истечения пяти лет.

Несмотря на то что апартаменты являются нежилым помещением, минимальный срок сокращается до 3 лет, если:

1. получен по наследству;

2. получен в дар от члена семьи или близкого родственника;

3. приобретен по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Например, мать подарила сыну апартаменты. Поскольку дарение произошло между близкими родственниками, для сына минимальный срок владения составит 3 года с даты регистрации перехода права собственности.

А вот популярные льготы «единственное жилье», «освобождение с 2 детьми» к апартаментам не применяется, потому что они не являются жилым помещением. Приватизация к апартаментам также, как правило, неприменима, поскольку речь идет о нежилом объекте.

Для собственников апартаментов это особенно интересный вопрос. Если приобретенные апартаменты впоследствии передать в дар близкому родственнику, у нового собственника возникает трехлетний минимальный срок владения. То есть для нежилой недвижимости дарение между близкими родственниками в определенных ситуациях может действительно сократить срок ожидания с пяти до трех лет. Но такая стратегия подходит далеко не всегда. До оформления дарения необходимо проверить налоговые последствия для обеих сторон и дальнейший план продажи. Специалисты ООО «Верните налог» рекомендуют рассчитывать такие сделки заранее: иногда одна дата или способ передачи недвижимости полностью меняют будущий НДФЛ.

Если минимальный срок владения не истек, возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Обычно выгоднее учитывать фактическую стоимость покупки, особенно если апартаменты приобретались за значительную сумму.

Пример расчета налога. Апартаменты приобретены по ДДУ в 2020 году за 10 000 000 ₽ двумя собственниками в равных долях. В 2025 году подписан акт приема-передачи и зарегистрировано право собственности. В 2026 году апартаменты проданы за 15 000 000 ₽, кадастровая стоимость — 20 000 000 ₽. Один собственник зарегистрирован в Москве, второй — в Краснодарском крае.

При равных долях на каждого приходится:

• расходы на приобретение — 5 000 000 ₽;

• цена продажи — 7 500 000 ₽;

• кадастровая стоимость доли — 10 000 000 ₽.

* Для московского собственника: 70% кадастровой стоимости его доли — 7 000 000 ₽. Поскольку фактическая цена продажи доли выше — 7 500 000 ₽, для расчета берется цена сделки.

** Для второго собственника при применении коэффициента 1 доход определяется исходя из 100% кадастровой стоимости доли — 10 000 000 ₽, поскольку она выше цены продажи. Все регионы со 100% кадастровой стоимости с 2026 года описаны в статье.

Расчет:

Москва:

312 000 + (2 500 000 − 2 400 000) × 15% = 327 000 ₽.

Краснодарский край:

312 000 + (5 000 000 − 2 400 000) × 15% = 702 000 ₽.

Общий НДФЛ двух собственников — 1 029 000 ₽.

Одни апартаменты, одинаковые доли, одинаковая цена покупки и продажи, но из-за региона регистрации собственников налог отличается более чем в два раза. Поэтому перед продажей апартаментов важно проверять не только кадастровую стоимость объекта, но и регион регистрации каждого продавца. Планируете продажу апартаментов? Рассчитайте налог до сделки. Кадастровая стоимость, регион регистрации каждого собственника, срок владения и подтвержденные расходы могут существенно изменить НДФЛ. Эксперты ООО «Верните налог» проверят документы и заранее рассчитают налог, чтобы его сумма не стала неожиданностью после продажи.

ООО Верните налог

Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам «Верните налог». Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции.

Это один из самых серьезных налоговых рисков. Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ устанавливает ограничение: освобождение по минимальному сроку владения не применяется к определенному имуществу, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Также согласно подпункт 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ ограничивает применение имущественного вычета при продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности.

Если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, срок владения не освобождает доход от налогообложения и уплата НДФЛ производятся со всей суммы денежных средств, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества согласно договору купли-продажи. Налоговый вычет при продаже такого имущества не применяется.

Это подтверждается и позицией Минфина России, изложенной в письме от 02.08.2024 № 03-04-05/72306.

На практике это может означать, что налоговая:

• не применит льготу по сроку владения;

• не позволит использовать фиксированный вычет;

• не примет расходы на приобретение в рамках обычного имущественного вычета физического лица.

Рассмотрим на примере. Апартаменты приобретены по ДДУ в 2015 году за 10 млн ₽. В 2020 году подписан акт приема-передачи и зарегистрировано право собственности. В 2021 и 2022 году сдавались в аренду через ИП. ИП закрыто в 2024 году. В 2026 году апартаменты проданы за 15 млн ₽, кадастровая стоимость — 15 млн ₽.

Несмотря на то что к моменту продажи с даты регистрации собственности прошло более пяти лет и ИП уже закрыто, освобождение по минимальному сроку владения не применяется, поскольку апартаменты в период владения использовались в предпринимательской деятельности. Расходы на приобретение в размере 10 млн ₽ также нельзя использовать для уменьшения дохода в рамках имущественного вычета по статье 220 НК РФ.

Итого НДФЛ: (15 000 000 − 2 400 000) × 15%+312 000 = 2 202 000 ₽.

Сдавали апартаменты через ИП несколько лет назад и думаете, что после закрытия бизнеса можно продать их как обычное физлицо? Именно в таких ситуациях возникают самые дорогие налоговые ошибки. Перед продажей специалисты ООО «Верните налог» проверят историю использования объекта, налоговый режим и документы и заранее определят налоговые последствия сделки.

Само прекращение статуса ИП не гарантирует освобождения. Налоговая оценивает фактическое использование объекта в период владения.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFJenjvZ