• Konflikt na Bliskim Wschodzie nadal wpływa na oczekiwania inflacyjne, co ogranicza możliwości pożyczkowe Polaków.
• Choć oprocentowanie stałe spadło do średnio 5,91%, bankowe kalkulatory pokazują niższą zdolność kredytową niż miesiąc wcześniej.
• Rynek FRA ponownie sygnalizuje wzrost obaw o inflację, co oddala szanse na obniżki stóp procentowych w najbliższym czasie.

Hipoteki znowu z „piątką z przodu”. Zdolność kredytowa jednak spadła

Wpływ sytuacji na Bliskim Wschodzie na polski rynek kredytów
Sytuacja na Bliskim Wschodzie nie pozostaje bez wpływu na dostępność kredytów mieszkaniowych w Polsce.

Trwająca jeszcze niedawno deeskalacja pozwoliła bankom znowu zaoferować kredyty ze stałym oprocentowaniem poniżej 6%, ale nie poprawiło to póki co zdolności kredytowej. Ta jest niższa niż przed miesiącem.

Jak stwierdza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, rynkowe napięcia wciąż mocno oddziałują na oczekiwania dotyczące inflacji i kosztu pieniądza.

Spadek mimo rosnących wynagrodzeń

984 tys. złotych – taka jest obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych. To o ponad 20 tysięcy złotych mniej niż przed miesiącem, choć wciąż o ponad 10% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Od wiosny zdolność kredytowa pozostaje w Polsce pod presją. Wszystko przez konflikt na Bliskim Wschodzie, którego pokłosiem były obawy o wzrost dynamiki inflacji i w konsekwencji wyższy koszt pieniądza. I choć zarówno kwiecień, jak i czerwiec przyniosły nadzieję na zakończenie wojny w tym rejonie świata, to kolejne tygodnie udowadniały, że po pierwsze deeskalacja nie musi być trwała, a ponadto trochę czasu mija, zanim oczekiwania rynkowe znajdują odzwierciedlenie w bankowych cennikach. Bartosz Turek uważa, że obecne wahania są naturalnym skutkiem globalnej niepewności.

Zdolność kredytowa. Fot. Materiały prasowe / Bartosz Turek
Czerwcowa odwilż i lipcowe ryzyko

Jeśli szukać dobrych informacji, to bez wątpienia cieszyć może fakt, że mające miejsce jeszcze w czerwcu rozmowy USA i Iranu oraz przynajmniej częściowe otwarcie cieśniny Ormuz sprzyjały optymizmowi. Wśród graczy rynkowych wyraźnie osłabły wtedy obawy o wzrost inflacji i stóp procentowych w Polsce.

W efekcie notowania kontraktów terminowych na stopę procentową spadły tak wyraźnie, że banki znowu mogły zaproponować kredyty ze stałym oprocentowaniem z „piątką z przodu”. Problem w tym, że w lipcu na Bliskim Wschodzie znowu doszło do eskalacji konfliktu.

Trudno więc ocenić, czy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych utrzyma się poniżej psychologicznej bariery 6%. Średnia stawka w lipcu wyniosła 5,91%, czyli już tylko trochę więcej niż w przypadku przeciętnej hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem (5,78%).

Niestety istnieje ryzyko, że mamy do czynienia z chwilową odwilżą po czerwcowych rozmowach pomiędzy USA a Iranem, które wbrew nadziejom nie doprowadziły do trwałej deeskalacji. Jak podsumowuje Bartosz Turek, rynek wciąż pozostaje bardzo wrażliwy na wydarzenia geopolityczne.

Wynagrodzenia rosną, ale zdolność kredytowa nie

Pomimo tańszych kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem deklarowana przez banki zdolność kredytowa okazała się w lipcu niższa niż przed miesiącem. Nie pomogły nawet dobre dane na temat wynagrodzeń, które również solidnie rosną.

Ostatnie dane GUS o wynagrodzeniach pokazały, że zarówno w maju, jak i w czerwcu średnia płaca w przedsiębiorstwach rosła w tempie prawie 6% w skali roku. Dynamika jest więc solidna, a do tego wyższa niż inflacja, co sugeruje, że za przeciętną pensję można kupić coraz więcej.

Oprocentowanie kredytów. Fot. Materiały prasowe / Bartosz Turek
Stopy procentowe: przewidywania zmienne jak pogoda

W ostatnich tygodniach pozytywnie na dostępność kredytów mieszkaniowych wpływały też sygnały płynące ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Ograniczyły one obawy przed podwyżkami stóp procentowych i ponownie otworzyły dyskusję o możliwym obniżeniu kosztu pieniądza. Trzeba mieć jednak świadomość, że przewidywania te są w ostatnim czasie bardzo zmienne.

• w maju kontrakty FRA sugerowały podwyżki o 50–75 pb,
• na przełomie czerwca i lipca pojawiły się nadzieje na obniżki,
• 22 lipca notowania znów rosną, odzwierciedlając powrót obaw inflacyjnych.

Notowania. Fot. Materiały prasowe / Bartosz Turek

Znacznie mniej zmienne są za to prognozy analityków banków komercyjnych. Niemal od początku konfliktu sugerowali oni, że RPP raczej nie będzie zmuszona do podnoszenia stóp procentowych.

Po ostatnim posiedzeniu zaczęto nawet rozważać szanse na symboliczne obniżenie kosztu pieniądza. Zaczynem dla tych spekulacji były słowa prezesa NBP.

Problem w tym, że niewiele czasu musiało upłynąć, aby problemy z transportem węglowodorów znowu się zaostrzyły, a notowania cen ropy czy gazu ponownie poszły w górę. Zdaniem Bartosza Turka, jeśli sytuacja ta się utrzyma, nadzieje na cięcia stóp procentowych jeszcze w tym roku mogą okazać się płonne.

Zdolność kredytowa znowu spadła

Wspomniana kwota zdolności kredytowej (984 tys. zł) to mediana — połowa banków deklaruje wyższą, połowa niższą.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 13 081 zł netto. Fot. Materiały prasowe / Bartosz Turek

Przypadek: małżeństwo z jednym dzieckiem, stabilne zatrudnienie, brak zobowiązań, koszty utrzymania 2 tys. zł, pozytywna historia kredytowa, możliwość skorzystania z ROR i karty.

Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet najbardziej zachowawcze instytucje deklarują możliwość pożyczenia około 950 tys. zł. Deklaracje większości oscylują w okolicach miliona. Jak podkreśla Bartosz Turek, różnice między bankami są wyraźne, ale mieszczą się w przewidywalnym zakresie.

Założenia badania: optymistyczne, ale konieczne

Założenia są optymistyczne: wysokie wynagrodzenia, niskie koszty utrzymania, brak zobowiązań, stabilne zatrudnienie. Celem badania jest monitorowanie maksymalnej kwoty, jaką banki byłyby skłonne pożyczyć — niezależnie od bieżącej koniunktury.

Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury. Bartosz Turek stwierdza, że takie podejście pozwala rzetelnie porównywać kolejne miesiące.

Zdolność kredytowa. Fot. Materiały prasowe / Bartosz Turek
Zdolność kredytowa to nie wszystko

Choć jest to truizm, patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat zdolności kredytowej może okazać się błędem. Ważne są także:

• oprocentowanie,
• opłaty dodatkowe,
• koszty ubezpieczeń,
• skomplikowanie procesu,
• czas oczekiwania,
• skłonność banku do negocjacji,
• wymagane produkty dodatkowe,
• preferencje dla określonych zawodów czy budownictwa energooszczędnego.

Jak podsumowuje Bartosz Turek, wybór hipoteki to proces wielowymiarowy, a różnice między bankami mogą być znaczące.