Московский регион

В Московском регионе, являющемся крупнейшим складским хабом страны, по итогам I квартала 2026 года объем ввода качественных объектов классов А и В составил 346 тыс. кв. м, что на 30% превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а общий объем предложения достиг 28 450 тыс. кв. м. Об этом свидетельствуют данные NF Group. При этом совокупный ввод по итогам всего 2026 года может стать рекордным и достигнуть 2 550 тыс. кв. м, из которых 53% приходится на спекулятивные проекты, что станет максимальным уровнем с 2014 года.

Однако рост предложения происходит на фоне заметного охлаждения спроса – объем сделок в первом квартале сократился на 28% год к году до 277 тыс. кв. м, а годовой прогноз по сделкам оценивается в 1,1–1,3 млн кв. м, что значительно ниже предыдущих периодов. Доля свободных площадей в столичном регионе увеличилась до 6,0% (+1,7 п.п. с начала года), при этом прямой аренды доступно 997 тыс. кв. м, а субаренды – 708 тыс. кв. м, что отражает процесс оптимизации площадей действующими арендаторами.

Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А снижается уже четыре квартала подряд и достигла 10 500 руб./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), при этом по итогам года ожидается ее дальнейшая коррекция до уровня около 10 000 руб./кв. м, что напрямую связано с выводом на рынок незаконтрактованных спекулятивных проектов.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области наблюдается схожая, но более выраженная тенденция к росту вакантности на фоне рекордного ввода. По данным Nikoliers за первое полугодие 2026 года введено 559 тыс. кв. м складских площадей, что в 2,2 раза превышает показатель первого полугодия 2025 года (253 тыс. кв. м). При этом 73% этого объема приходится на объекты, построенные под конкретного заказчика (BTS) или под собственные нужды. Общий объем качественной складской недвижимости в агломерации достиг 6,54 млн кв. м, сообщили в NF Group.

Однако, несмотря на существенное расширение предложения, спрос демонстрирует рекордно низкую активность – объем сделок за полугодие составил всего 60 тыс. кв. м, что является минимальным результатом для аналогичного периода с 2015 года. В результате уровень вакантности с учетом субаренды вырос с 1,8% на конец 2025 года до 4,9% (321 тыс. кв. м), из которых 235 тыс. кв. м приходится на прямое предложение и 86 тыс. кв. м – на субаренду, отметил директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев.

Ключевыми факторами роста вакансии эксперты называют отсутствие крупных сделок со стороны онлайн-ритейла и розничной торговли, ввод спекулятивных объектов без предварительного контракта, а также пересмотр арендаторами своих площадей в сторону сокращения. Как следствие, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам II квартала снизилась до 10 450 руб./кв. м в год, и к концу года прогнозируется ее дальнейшее падение до 9 500 руб./кв. м, а вакантность может увеличиться до 6% (365–390 тыс. кв. м). Восстановление рыночной активности, по консервативным оценкам, возможно не ранее 2027 года.

Юг России

На юге России ситуация развивается более неоднородно, и здесь нельзя говорить о едином рыночном тренде. Основные объемы качественной складской недвижимости сосредоточены в двух ключевых логистических центрах – Краснодаре и Ростове-на-Дону, где предложение оценивается в 1,7–2,0 млн кв. м в каждом, отмечает генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Суворова.

«В Крыму и Ставропольском крае рынок пока находится на более ранней стадии развития. Здесь реализуются преимущественно локальные проекты, ориентированные на обслуживание регионального спроса, поэтому именно Краснодар и Ростов-на-Дону во многом определяют текущую динамику складского рынка юга России. Эти регионы обслуживают не только внутренний рынок, но и являются транзитными хабами для снабжения южных регионов России», - поясняет эксперт.

В 2025 году рынок Ростова-на-Дону продемонстрировал стабильность прироста предложения порядка 16%, 259 тыс. кв. м. В Краснодаре за тот же период прирост замедлился и составил около 5%, 191 тыс. кв. м. По предварительным итогам первого полугодия 2026 можно говорить о постепенном снижении темпов ввода новых объектов по сравнению с высокой базой прошлого года. Это естественный этап развития рынка после периода активного строительства.

Среди ключевых тенденций Е. Суворова отмечает постепенный переход рынка от дефицита предложения к более сбалансированному состоянию. 

В Ростове-на-Дону сегодня скорее наблюдается стабилизация рынка, продолжает эксперт. После существенного роста арендных ставок в 2024 году, характерного для складского сегмента по всей стране, рынок перешел в более спокойную фазу. По оценкам консультантов, базовые арендные ставки сегодня находятся в диапазоне 9,5–10 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС.

«Уровень вакантности оценивается примерно в 2,5–3%, что свидетельствует о сохраняющемся умеренном дефиците качественных складских площадей, хотя он уже значительно менее выражен, чем год назад. Для рынка складской недвижимости сбалансированным традиционно считается уровень свободных площадей порядка 4–5%. Поэтому можно ожидать, что по мере ввода новых объектов рынок будет постепенно приближаться к равновесному состоянию, а динамика ставок станет более умеренной», - комментирует Е. Суворова.

В Краснодаре ситуация несколько отличается. Здесь заметны признаки охлаждения спроса, уровень вакантности увеличился до 9%. По оценкам консультантов, в отдельных локациях уже наблюдается усиление конкуренции между собственниками за арендаторов. Дополнительное влияние оказывает активное развитие инфраструктуры маркетплейсов и ввод новых складских мощностей.

По мнению эксперта, пока говорить о риске избыточного предложения рано. Спрос на качественные складские объекты остается устойчивым, особенно если речь идет о BTS-проектах, мультитемпературных распределительных центрах и объектах, строящихся под требования федеральных компаний.

Автор: Дарья Клементьева