• Lewica właśnie przepisała projekt podatku katastralnego. Autopoprawka, która trafiła do Sejmu, zmienia jego najważniejsze założenia i zaostrza przepisy.
• Nowa wersja ustawy obejmuje kolejne nieruchomości, przyspiesza wzrost stawek dla właścicieli większych portfeli mieszkań i daje gminom większą swobodę w ustalaniu daniny.
• Eksperci spodziewają się presji na wzrost czynszów, a dopiero później większej podaży mieszkań. Ministerstwo Finansów zapewnia jednak, że nie prowadzi prac nad podatkiem katastralnym.

Podatek katastralny wraca do gry, ale już w zupełnie nowej odsłonie. Do Sejmu wpłynęła właśnie autopoprawka do projektu Lewicy i trudno nazwać ją zwykłą korektą. To gruntowna przebudowa przepisów: rozszerzono katalog nieruchomości objętych nową daniną, zaostrzono zasady opodatkowania właścicieli większych portfeli mieszkań, a samorządy dostały jeszcze większą swobodę w ustalaniu stawek.

Autorzy przekonują, że zmiany uszczelnią system i zwiększą dochody gmin. Jednocześnie rząd wyraźnie dystansuje się od całego pomysłu.

Autopoprawka przepisuje projekt od nowa. Podatek ma objąć nie tylko domy jednorodzinne i wyodrębnione lokale mieszkalne, ale również całe budynki mieszkalne wielorodzinne.

Jednocześnie przyspieszono wzrost stawek dla trzeciej i kolejnych nieruchomości – zamiast zwiększać się o 0,1 punktu procentowego rocznie, będą rosły dwa razy szybciej, o 0,2 punktu procentowego, aż do osiągnięcia maksymalnej stawki 1,5 proc. wartości nieruchomości.

Z projektu zniknęła też część ulg i preferencji, m.in. dla budynków z własnym schronem czy po termomodernizacji, natomiast gminy zyskają większą swobodę różnicowania stawek także ze względu na sposób wykorzystywania nieruchomości.

Projekt zakłada również, że całość wpływów z nowej daniny trafi do budżetów gmin, a nie do budżetu państwa.

To jeden z kluczowych argumentów autorów, którzy przekonują, że podatek ma wzmocnić finansowanie samorządów, zwłaszcza dużych miast, i jednocześnie ograniczyć zjawisko gromadzenia mieszkań wyłącznie w celach inwestycyjnych.

Podsumowując najważniejsze zmiany:

• podatek obejmie także całe budynki wielorodzinne,
• stawki dla trzeciej i kolejnych nieruchomości będą rosły dwa razy szybciej,
• gminy dostaną większą swobodę ustalania podatku.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl, autorzy projektu wyciągnęli wnioski z fali krytyki, jaka spadła na jego pierwszą wersję.

Najważniejszą zmianą jest objęcie podatkiem również całych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. To zamyka jedną z najbardziej oczywistych furtek, która pozwalałaby uniknąć nowej daniny właścicielom kamienic czy bloków niewyodrębniających lokali.

 To zdecydowanie krok w dobrym kierunku. Rozszerzenie zakresu opodatkowania zwiększa szczelność systemu i ogranicza możliwość obchodzenia przepisów poprzez utrzymywanie całych budynków jako jednej nieruchomości. Pozytywnie oceniam również wyłączenie z opodatkowania niewielkich udziałów odziedziczonych w spadku. To rozwiązanie eliminuje ryzyko objęcia podatkiem osób, które faktycznie nie dysponują nieruchomością, a jedynie posiadają symboliczny udział wynikający z dziedziczenia – ocenia Jędrzyński.

Ekspert podkreśla jednak, że nawet po autopoprawce projekt nadal pozostawia kilka istotnych luk.

Jego zdaniem największym problemem pozostaje możliwość rozproszenia własności pomiędzy członków rodziny lub powiązane spółki, jeśli ustawodawca nie zdecyduje się objąć takich struktur dodatkowymi regulacjami.

– Bez przepisów dotyczących podmiotów powiązanych nadal możliwe będzie dzielenie portfeli nieruchomości pomiędzy członków rodziny czy spółki celowe. W praktyce oznacza to, że część największych inwestorów nadal będzie mogła ograniczać skutki nowego podatku. Wątpliwości budzi również sposób traktowania całych budynków wielorodzinnych oraz oparcie wyceny na średnich cenach transakcyjnych, które nie zawsze odzwierciedlają rzeczywistą wartość konkretnej nieruchomości – zaznacza ekspert.

Autopoprawka zaostrza projekt, ale nie oznacza automatycznie, że na rynek trafi fala mieszkań wystawianych na sprzedaż.

Zdaniem Jędrzyńskiego znacznie bardziej prawdopodobny jest inny scenariusz – przynajmniej w pierwszych latach obowiązywania nowych przepisów właściciele będą próbowali przenieść część dodatkowych kosztów na najemców.

Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł podatek wyniósłby początkowo około 3 tys. zł rocznie, a po dojściu do maksymalnej stawki nawet 9 tys. zł. Nie każdy właściciel będzie jednak w stanie podnieść czynsz o taką kwotę. Jeśli rynek tego nie zaakceptuje, część inwestorów może uznać, że dalsze utrzymywanie mniej rentownych mieszkań przestaje się opłacać i zdecyduje się na ich sprzedaż – ocenia ekspert.

Jego zdaniem skutki reformy byłyby więc rozłożone w czasie. Najpierw rynek najmu odczułby presję na wzrost czynszów, a dopiero później mogłaby pojawić się większa podaż mieszkań z rynku inwestycyjnego. To właśnie ten drugi efekt autorzy projektu wskazują jako jeden z głównych celów proponowanych zmian.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, jeśli przepisy weszłyby w życie w obecnym kształcie, mogłyby znacząco zmienić rynek mieszkaniowy, choć niekoniecznie poprawić sytuację mieszkaniową Polaków.

Ekspertka zwraca uwagę przede wszystkim na niespotykaną dotąd progresję nowego podatku katastralnego. Jak wskazuje, właściciele pierwszego i drugiego mieszkania zapłaciliby podatek według stawki 0,02 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości, natomiast już od trzeciego lokalu stawka wzrosłaby aż do 0,5 proc., a następnie zwiększałaby się co roku o kolejne 0,1 pkt proc., by po dekadzie osiągnąć maksymalnie 1,5 proc. wartości nieruchomości.

Kuniewicz ocenia również, że projekt ma wyraźnie „warszawocentryczny” charakter, ponieważ opiera się wyłącznie na przykładach z województwa mazowieckiego, pomijając specyfikę pozostałych regionów kraju.

W jej ocenie przepisy pozostawiają też liczne możliwości unikania podatku – preferencje przewidziano m.in. dla mieszkań w budynkach z obiektami ochronnymi lub o wysokiej efektywności energetycznej, a jednocześnie projekt nie ogranicza w praktyce działalności tzw. flipperów.

Ekspertka podkreśla ponadto, że założenie, iż dodatkowy podatek doprowadzi do wyraźnego spadku cen mieszkań, jest ryzykowne.

Jej zdaniem, nawet gdyby ceny rzeczywiście obniżyły się o 10–15 proc., mogłoby to stworzyć problemy dla części kredytobiorców, których nieruchomości stanowią zabezpieczenie kredytów hipotecznych.

Znacznie ostrożniej skutki projektu ocenia Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem nowa danina może ograniczyć część zakupów inwestycyjnych, ale sama w sobie nie rozwiąże największego problemu polskiego rynku – chronicznego niedoboru mieszkań.

Nie ma prostych rozwiązań. Nawet najlepiej skonstruowany podatek nie sprawi, że nagle powstanie więcej mieszkań. O skali inwestycji wciąż decydują przede wszystkim długotrwałe procedury administracyjne, ograniczona dostępność gruntów, wysokie koszty budowy oraz finansowania. Dopóki te bariery nie zostaną usunięte, trudno oczekiwać, że sama zmiana systemu podatkowego znacząco poprawi dostępność mieszkań – podkreśla Guss.

Ekspert zwraca uwagę, że autorzy projektu zakładają, iż wyższe obciążenia skłonią właścicieli do sprzedaży części mieszkań, zwiększając podaż i obniżając ceny. W praktyce taki scenariusz wcale nie jest przesądzony.

– Nie można wykluczyć, że część właścicieli zdecyduje się sprzedać nieruchomości, ale równie prawdopodobna jest próba przerzucenia dodatkowych kosztów na najemców. W warunkach ograniczonej podaży mieszkań i wysokiego popytu rynek często znajduje sposób, aby nowe obciążenia zostały uwzględnione w czynszach. Ostateczny efekt będzie zależał od lokalnych warunków i sytuacji gospodarczej, a nie wyłącznie od wysokości podatku – ocenia dyrektor generalny PZFD.

Na razie projekt pozostaje inicjatywą posłów Lewicy, a rząd wyraźnie trzyma go na dystans. Ministerstwo Finansów zapewnia, że nie prowadzi żadnych prac nad podatkiem katastralnym, podkreślając, że nie jest to propozycja rządowa. To nieprzypadkowa ostrożność. Podatek od wartości nieruchomości od lat należy do najbardziej politycznie wybuchowych tematów.

Jednocześnie samorządy – zwłaszcza największe miasta – zyskałyby nowe źródło dochodów, ponieważ całość wpływów z podatku miałaby trafiać właśnie do ich budżetów, a nie do budżetu państwa.

Zwolennicy widzą w tym szansę na ograniczenie spekulacyjnych zakupów mieszkań i wzmocnienie finansów gmin. Przeciwnicy ostrzegają przed kolejnymi sposobami omijania przepisów i ryzykiem, że nowa danina ostatecznie zostanie przerzucona na lokatorów.

Autopoprawka wyraźnie podniosła temperaturę sporu. Jeśli projekt trafi pod obrady Sejmu, dyskusja wyjdzie daleko poza parlament – obejmie samorządy, rynek nieruchomości i miliony właścicieli mieszkań. Chyba trudno o bardziej zapalny temat przed wyborami.