• Wyjątkowość lex deweloper polega na bogatej infrastrukturze dodatkowej. To setki milionów złotych. Klasyczna procedura planistyczna nie daje gminie takich korzyści. 
• Warszawski ratusz szacuje, że łączna suma partycypacji deweloperów w miejską infrastrukturę przy okazji budowy mieszkań w trybie specustawy wyniesie 420 mln zł brutto. 
• Szacowana łączna wartość inwestycji towarzyszących we Wrocławiu to ponad 80 mln zł. 
• W Gdańsku koszt inwestycji towarzyszących to ok. 207,4 mln zł, a razem z tzw. umowami drogowymi – ponad 262 mln zł.

Procedura lex deweloper, która obowiązuje tylko do 30 sierpnia 2026 r., pozwalała elastycznie zmieniać - zapisaną w miejscowym planie - funkcję, która nie przetrwała próby czasu. Często chodziło o atrakcyjne działki miejskie, idealnie nadające się pod mieszkania. 

Samorządy musiały się przekonać do lex deweloper 

Niektóre samorządy nie lubiły tej procedury i w ogóle z niej nie skorzystały – m.in. Kraków i Poznań. 

Stolica Wielkopolski uchwaliła bardzo rygorystyczne lokalne standardy urbanistyczne, co skutecznie zniechęciło inwestorów do realizacji projektów w tym trybie. 

Podobna sytuacja była w Krakowie, gdzie lokalny samorząd nie wykazywał entuzjazmu wobec specustawy. Wygląda na to, że to podejście trochę się zmienia, bo samorząd dzisiaj przychylnym okiem patrzy na zintegrowany plan inwestycyjny, który z założenia zastąpi specustawę. 

Skuteczność tej ustawy zależała w dużej mierze od podejścia do niej samorządu. Dlatego w jednych miastach się udało, a w innych nie – tłumaczy Patryk Kozierkiewicz, radca prawny, Manager w Dziale Legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem eksperta wyjątkowość lex deweloper polega na tym, że nigdy budowaniu mieszkań czy osiedli nie towarzyszyła tak bogata infrastruktura dodatkowa: drogi, parki, szkoły, przedszkola, miejskie lokale, place zabaw. 

Liderzy lex deweloper 

Do grona liderów procedury lex deweloper należy Warszawa i Łódź. Stolica przyjęła 17 pozytywnych uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. 

- To może nie jest dużo, jeśli porównamy liczbę mieszkań do wolumenu powstającego w normalnym trybie, ale wartością nieporównywalną jest infrastruktura dodatkowa. To są setki milionów złotych. Klasyczna procedura planistyczna nie daje gminie takich korzyści. Widać, że w tym kierunku poszło też ustawodawstwo, ponieważ ZPI korzysta z tego dotychczasowego dorobku – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz. 

Lex deweloper często też spełniał pożyteczną funkcję rewitalizacji oraz dogęszczał miasto. Procedura była żmudna, wymagała od dewelopera sporo dodatkowych działań. 

- A na końcu samorządy miały pełną uznaniowość przy wyrażaniu zgody na realizację inwestycji, co dawało gminom pełną kontrolę nad całym procesem – przypomina Patryk Kozierkiewicz. 

Lex deweloper rozkręcał się powoli 

Popularność specustawy rosła powoli. Dopiero latach 2021-2023 słupki wyraźnie skoczyły. W 2021 r. deweloperzy otrzymali w uchwałach zgodę na budowę ponad 11 tys., w 2022 r. –13 tys. a w 2023 r. już prawie 14,7 tys. mieszkań. 

W sumie do końca 2023 r. w procedurze lex deweloper wszystkie łącznie przyjęte przez samorządy uchwały o lokalizacji inwestycji pozwalały na budowę ok. 55 tys. jednostek. 

Uwzględniając uchwały wydawane sukcesywnie w kolejnych latach, w tym te, które są aktualnie procedowane i zakończą się wydaniem uchwały w najbliższych miesiącach, ostateczny bilans ustawy będzie można oszacować na ponad 100 tys. mieszkań.

 – To jest bardzo dobry rezultat. W klasycznej procedurze deweloperzy ostatnio budowali rocznie od 100 do 120 tys., więc lex deweloper niejako wzbogacił rynek o dodatkowy rok takiego budownictwa – ocenia Patryk Kozierkiewicz, radca prawny, Manager w Dziale Legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Krótkie terminy procedowania 

Specustawa mieszkaniowa została uchwalona w 2018 r., ale dopiero po kilku latach została dopracowana do tego stopnia, że Wrocław w 2023 r. uznał ją za akceptowalne narzędzie inwestycyjne. 

Stolica Dolnego Śląska przeprowadziła do 1 czerwca 2026 r. sześć procedur w trybie lex deweloper. Dwa wnioski zostały odrzucone przez radę miasta. Do tego czasu radni przyjęli cztery ULIM-y, ale dla trzech lokalizacji, bo jedno osiedle jest etapowane. 

Na ich podstawie może powstać ok. 3 tys. mieszkań. Żadna z inwestycji nie weszła jeszcze w fazę realizacji. 

Szacowana łączna wartość inwestycji towarzyszących to ponad 80 mln zł. Są to realizacje drogowe, edukacyjne, a w przypadku etapowanej Lotniczej 100 – także park nad rzeką Ślęzą. 

– Uważamy, że podstawowym narzędziem polityki przestrzennej powinien być plan miejscowy. Specustawa, która może być stosowana wbrew jego ustaleniom, powinna być używana tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach – tłumaczy Jacek Barski, główny architekt Wrocławia.

- Wielu developerów nie poradziło sobie z rozumieniem miasta w skali większej niż ich inwestycja - ocenia główny architekt Wrocławia Jacek Barski. Fot. Mat. prasowe.

W sumie samorząd pracował nad ponad 40 wnioskami o różnym stopniu kompletności, łącznie z fakultatywną ścieżką pre-lexową, wprowadzoną pod koniec 2024 r. w celu wypracowania jak najlepszych standardów urbanistycznych i architektonicznych danej inwestycji, stosowaną zanim wniosek trafi do radnych w trybie ustawowym.

Słabość dużej większości z nich wynikała z istoty ustawy, która narzuca krótkie terminy procedowania. Wyzwaniem dla wielu inwestorów okazało się wypracowanie koncepcji o odpowiedniej jakości, zawierającej kompleksowe rozwiązania przestrzenne. Widoczne było „wycinkowe” podejście do transformacji terenów poprzemysłowych – opisuje Jacek Barski. główny architekt Wrocławia.

Wielu deweloperów sobie nie poradziło 

Proponowana przez niektórych inwestorów intensywność zabudowy była bardzo często nadmierna. 

- Wielu developerów nie poradziło sobie z rozumieniem miasta w skali większej niż ich inwestycja, proponując punktowo mieszkaniówkę, naruszającą zwarte obszary przemysłowo-usługowe. Bywało, że w uciążliwym sąsiedztwie, albo wręcz odwrotnie – na strategicznych dla Wrocławia obszarach zieleni, opisanych w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego – wylicza Jacek Barski.

Główny architekt Wrocławia dodaje, że zaletą specustawy był deweloperski offset, czyli inwestycje towarzyszące. 

– Tego, poza rozbudową układu drogowego, do tej pory nie było. To rozwiązanie będzie możliwe do stosowania także w ZPI pod nazwą inwestycji uzupełniających – przypomina Jacek Barski, główny architekt Wrocławia. 

Ponad 200 mln zł na inwestycje w Gdańsku 

W Gdańsku, od momentu wejścia w życie specustawy mieszkaniowej, przyjętych zostało siedem uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, dzięki czemu może powstać ok. 4,1 tys. nowych mieszkań. Koszt inwestycji towarzyszących to ok. 207,4 mln zł, a razem z tzw. umowami drogowymi – ponad 262 mln zł.

To m.in. nowa szkoła podstawowa przy ul. Rybaki Górne oraz przebudowa już istniejących placówek, ale też realizacja Centrum Aktywności Lokalnej i nowych terenów zieleni publicznej. 

Spośród wszystkich formalnie złożonych do tej pory wniosków, w przypadku 12 procedura nie została zakończona z powodu braków formalnych, a jeden rada odrzuciła. W sumie 18 lokalizacji nie przeszło weryfikacji – wylicza Edyta Damszel-Turek, urbanista miasta, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.

 Recepta na ograniczone konsultacje społeczne 

Zdaniem dyrektorki Biura Rozwoju Gdańska mankamentem specustawy mieszkaniowej były ograniczone konsultacje społeczne. 

– Naszą próbą remedium było m.in. prowadzenie ich w ramach Gdańskiego Dialogu Społecznego oraz powołanie zespołu roboczego, który przekazywał inwestorom wytyczne dotyczące planowanej inwestycji jeszcze przed złożeniem wniosku – tłumaczy Edyta Damszel-Turek.

- Mankamentem specustawy mieszkaniowej były ograniczone konsultacje społeczne - uważa Edyta Damszel-Turek, urbanista miasta, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska. Fot. Mat. prasowe.

Dzięki wypracowaniu fakultatywnego postępowania, jak dodaje dyrektorka, następująca po nim procedura formalna przebiegała w większości przypadków sprawnie. 

Udało się stworzyć ramy współpracy z inwestorami, które pozwalają na realizację inwestycji mieszkaniowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, wpisujących się w politykę przestrzenną miasta i poprawiających jakość życia mieszkańców – ocenia Edyta Damszel-Turek, urbanista miasta, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.

Dobre praktyki lex deweloper 

Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska podkreśla, że dobre praktyki wypracowane w ramach procedury lex deweloper były podstawą zgłaszania uwag do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie zintegrowanych planów inwestycyjnych.

W ramach kontynuacji sprawdzonych rozwiązań, Gdańsk planuje powołanie interdyscyplinarnego zespołu, który wspólnie z inwestorem będzie wypracowywał zakres inwestycji uzupełniających oraz dbał o jak najlepsze rozwiązania urbanistyczno-architektoniczne dla inwestycji głównej – zapowiada Edyta Damszel-Turek, urbanista miasta, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.

 Łódź sporo zawdzięcza specustawie mieszkaniowej 

W Łodzi wiele wniosków o lokalizacje inwestycji dotyczyło terenów poprzemysłowych, pokolejowych lub dawnych obszarów biurowych w ścisłym centrum miasta, które przez długi czas pozostawały niewykorzystane, w stanie degradacji. 

Dzięki zastosowaniu tego instrumentu możliwe było ponowne uaktywnienie tych obszarów, przywrócenie im funkcji miejskich oraz zwiększenie atrakcyjności przestrzennej i inwestycyjnej miasta – przyznaje p. o. dyrektora Biura Architekta Miasta Łodzi Robert Sobański. 

Istotnym atutem specustawy jest, jego zdaniem, możliwość korekty nieaktualnych założeń miejskich planów zagospodarowania.  W wielu przypadkach były one opracowywane w odmiennych warunkach gospodarczych i przestrzennych.

- Część ich zapisów nie odpowiada obecnym wymaganiom miasta. Dotyczy to m.in. sytuacji, w których plan przewiduje usługi, podczas gdy aktualne potrzeby urbanistyczne uzasadniają wprowadzenie zabudowy mixed use – wyjaśnia architekt. 

- Najtrudniejszy w negocjacjach z deweloperami był kontekst urbanistyczny, historyczny i przestrzenny planowanej inwestycji - przyznaje p. o. dyrektora Biura Architekta Miasta Łodzi Robert Sobański. Fot. Mat. prasowe.

Do łódzkiego biura architekta miasta wpłynęło w sumie 85 wniosków na podstawie specustawy mieszkaniowej. Radni przyjęli 27 ULIM-ów, w trzech przypadkach odmówili ustalenia lokalizacji inwestycji. 

Urząd wydał już 12 pozwoleń na budowę na uchwałach lex deweloper. Łącznie zaprojektowanych w ramach tych decyzji (w tym dwóch w toku) jest 2912 mieszkań. 

Pod koniec maja tego w trakcie procedowania było dziewięć spraw. Inwestycje towarzyszące, które deweloperzy zobowiązali się zrealizować w ramach infrastruktury społecznej to m.in.: przebudowa dróg, tereny zielone oraz remonty i modernizacje palcówek oświatowych. 

Ostrożnie ze zmianą planu zagospodarowania 

Nie w każdym jednak przypadku, jak podkreśla Robert Sobański, odstąpienie od planu jest korzystne. Większość obowiązujących dokumentów została opracowana prawidłowo, a przyjęte w nich założenia przestrzenne są aktualne. 

W takich sytuacjach lex developer może prowadzić do zabudowy mieszkaniowej na terenach aktywnych przemysłowo. To często rodzi konflikty społeczne, związane z uciążliwościami środowiskowymi, hałasem czy wzmożonym ruchem transportowym – przestrzega Robert Sobański. 

Trudne negocjacje z deweloperami 

Najtrudniejszy w negocjacjach z deweloperami, zdaniem architekta, był kontekst urbanistyczny, historyczny i przestrzenny planowanej inwestycji. 

Inwestorzy, dążąc do maksymalizacji potencjału inwestycyjnego nieruchomości, często koncentrują się przede wszystkim na parametrach ekonomicznych przedsięwzięcia, pomijając kwestie związane z harmonijnym wpisaniem nowej zabudowy w istniejącą strukturę miejską – przyznaje Robert Sobański.

Kłopotem jest też to, że specustawa nie zapewnia organom samorządowym wystarczających narzędzi prawnych umożliwiających skuteczne egzekwowanie jakości architektonicznej inwestycji już na etapie procedowania wniosku. 

– Opcja wpływu na rozwiązania projektowe pojawia się de facto dopiero na etapie opiniowania, konsultacji oraz uzgadniania dokumentacji przez właściwe organy i instytucje. Ogranicza to realny wpływ na ostateczny kształt inwestycji, co często kończy się wieloetapowymi negocjacjami o charakterze kompromisowym, a nie systemowo uregulowanym – podkreśla Robert Sobański, p. o. dyrektora Biura Architekta Miasta Łodzi. 

ZPI to dobry następca lex deweloper 

Zdaniem Roberta Sobańskiego ZPI dobrze zastąpi ścieżkę lex deweloper. 

– Wskazuje na to m.in.: lepsza pozycja negocjacyjna samorządu oraz większa spójność urbanistyczna, bo ZPI działa na zasadzie szczególnej formy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Negocjowanie infrastruktury dodatkowej też jest bardziej przejrzyste, mimo dużo większego stopnia skomplikowania oraz długości procedury – ocenia Robert Sobański, p.o. dyrektora Biura Architekta Miasta Łodzi. 

Bilans lex deweloper w Warszawie 

W warszawie od początku obowiązywania specustawy deweloperzy złożyli ok. 82 wnioski. Rada miasta przegłosowała 17 pozytywnych i cztery odmowne uchwały. Pozostałe, w wyniku nieuzupełnienia braków formalnych, zostały pozostawione bez rozpatrzenia lub wycofane przez inwestora.

Miasto szacuje, że z przegłosowanych do tej pory decyzji o lokalizacji inwestycji może powstać między 7 tys., a 9 tys. mieszkań. Są to tylko szacunki, ponieważ każda uchwała daje pewną swobodę projektową na etapie pozwolenia na budowę, zarówno jeżeli chodzi o liczbę mieszkań, jak i ich strukturę. 

Ponadto, przy obecnym zawansowaniu innych procedur, liczby te mogą się w ciągu pół roku podwoić lub nawet potroić. 

420 mln zł na miejską infrastrukturę 

Jeśli chodzi o infrastrukturę towarzyszącą, to największe potrzeby miasta dotyczą placówek szkolnych i terenów zieleni, zwłaszcza w dzielnicach oddalonych od centrum.

Stołeczny ratusz szacuje, że łączna suma partycypacji deweloperów w miejską infrastrukturę przy okazji budowy mieszkań w trybie specustawy wyniesie 420 mln zł brutto. Szacunki te dotyczą wyłącznie uchwalonych 16 inwestycji. 

Urzędnicy przyznają, że największe walory z punktu widzenia miasta mają te inwestycje, które – oprócz dużego wkładu w infrastrukturę drogową i tereny zieleni – realizują dodatkowo szkoły podstawowe. 

Są to projekty: przy ul. Wołoskiej na Mokotowie, Gierdziejewskiego 7 w Ursusie i Jagiellońskiej na Pradze Północ oraz – aktualnie procedowany – przy ulicy Radzymińskiej na Targówku. 

Szkoła wybudowana przy okazji inwestycji przy Wołoskiej została oddana do użytkowania w 2025 r. i skończyła już swój pierwszy rok szkolny.