• Podczas gdy w Warszawie i Trójmieście ceny na rynku pierwotnym dynamicznie rosną, w miastach takich jak Kraków, Łódź czy Katowice realne ceny – po uwzględnieniu inflacji – odnotowały delikatne spadki.
• Pokolenie Z oraz młodzi dorośli (18-35 lat) wykazują największy dystans do traktowania nieruchomości jako najlepszej lokaty kapitału, szukając alternatyw na rynkach finansowych.
• Rosnąca fala przejęć na rynku (np. zakupy Develii) zwiększa bezpieczeństwo transakcji dla klientów, ale jednocześnie ogranicza presję na obniżki cen i promocje ze strony dużych graczy.

W niektórych miastach deweloperzy dyktują warunki, w innych regionach do głosu zaczyna dochodzić strona popytowa.

W Warszawie cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym przekroczyła 20 000 zł, co stanowi nowy rekord. Rok do roku mówimy o wzroście rzędu 10 proc. Z kolei fenomenem na skalę polską jest Trójmiasto, gdzie wzrosty cen na rynku deweloperskim sięgają prawie 20 proc. W tych lokalizacjach trudno o negocjacje – komentuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz w Otodom.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na pozostałych rynkach. – W Krakowie ceny na rynku deweloperskim wzrosły rok do roku o około 2 proc. Indeksując to inflacją, realnie mamy do czynienia z obniżką. Fenomenem są Łódź i Katowice. Tam czas sprzedaży inwestycji jest najdłuższy w Polsce, co daje kupującym przestrzeń do twardych negocjacji cenowych czy walki o gratisy w postaci garażu lub wykończenia pod klucz – dodaje ekspert.

W debacie o opłacalności zakupu mieszkania względem najmu kluczowe okazują się liczby. Przy obecnych stopach procentowych najmowanie lokalu – choć w Polsce wciąż traktowane jako „alternatywa z przymusu” – w ujęciu czysto matematycznym bywa bardziej opłacalne.

W Warszawie koszt wynajmu 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania to około 3500–3800 zł miesięcznie. Zakup takiego lokalu na rynku wtórnym to wydatek rzędu 900 tys. zł. Przy wkładzie własnym na poziomie 200 tys. zł i kredycie na 700 tys. zł, miesięczna rata wyniesie około 4500 zł. Różnica na korzyść najmu to blisko 800 zł miesięcznie, czyli około 10 tys. zł w skali roku. Klient musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy jest gotowy płacić tę nadwyżkę przez 20-30 lat, by finalnie być właścicielem – wylicza analityk Otodom.

Badania Otodom realizowane cyklicznie z agencją Kantar pokazują głębokie różnice pokoleniowe w podejściu do rynku nieruchomości. Młodzi dorośli coraz częściej trafiają do tzw. poczekalni mieszkaniowej, z kolei starsi kupujący napędzają zupełnie inny segment rynku.

Około 18 proc. reprezentantów generacji Z podchodzi sceptycznie do nieruchomości jako inwestycji. Dla nich naturalnym środowiskiem stają się aplikacje inwestycyjne, giełda czy kryptowaluty, które potrafią generować wyższe, dwucyfrowe zwroty. Dodatkowo młodzi utknęli w poczekalni przez brak zapowiadanych programów rządowych i brak obniżek stóp procentowych. Towarzyszy im rynkowe fomo i poczucie nieprzewidywalności – tłumaczy Paweł Jarząbek.

Zupełnie inne motywacje kierują grupą 55+. – Ta grupa nie kupuje inwestycyjnie, lecz dla siebie lub dla bliskich, często w ramach downsizingu, zamieniając domy na mieszkania dwupokojowe. Dla nich cena schodzi na drugi plan – najważniejsza jest doskonała lokalizacja (by być bliżej rodziny) oraz wysoki standard wykończenia. Dysponują gotówką ze sprzedaży poprzednich nieruchomości, dlatego rynek wtórny i pierwotny traktują równorzędnie – zauważa ekspert.

Obserwowany na polskim rynku proces konsolidacji, przejawiający się przejmowaniem mniejszych podmiotów przez giełdowych potentatów, ma dla klienta indywidualnego dwojakie skutki.

Z jednej strony to bardzo dobra wiadomość w kontekście bezpieczeństwa. Duże firmy giełdowe raportują wyniki, działają w ramach PZFD i odprowadzają składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ryzyko, że inwestycja nie zostanie ukończona, jest minimalne. Zła wiadomość jest taka, że mniej firm oznacza mniejszą konkurencyjność. Podmioty z ogromnymi poduszkami finansowymi nie czują presji rynkowej i w momentach spowolnienia wolą przeczekać, zamiast drastycznie obniżać ceny – podsumowuje Paweł Jarząbek.

Według eksperta powszechne przekonanie o wykładniczym, nieprzerwanym wzroście cen w najbliższych dekadach to mit – rynek nieruchomości wykazuje cechy cykliczności i po okresie rajdów cenowych naturalnie wchodzi w fazę stabilizacji i wyciszenia.

©

Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.